別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西海 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西海 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西海市大島町字間瀬先１８２７番外 ②地積 　(㎡) 5,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗 Ｓ2 小売店舗、スーパー 、銀行等が建ち並ぶ 商業地域 南東8m市道、三方路 水道、下水 大島郵便局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大島郵便局前停北方近 接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大島地区中心部の商業地域であるが、人口減少、高齢化による消費低迷、小迎地区や佐世保市への顧客の流出等 により商業地域は衰退傾向にある。新規投資意欲は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として西海市崎戸、大島地区であるが、広域的には西海市全域及び隣接市にも及ぶ圏域である。需要者 の中心は西海市内の事業者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地場産業である造船業は近年は総じて停滞ぎ みである。背後地の人口減少、高齢化の進行による顧客の減少等により、商業地域は衰退傾向にあり、需要は極めて弱 い。不動産の取引件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。衰退傾向にある商業地であり、自己 使用がほとんどで賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自用目的の需要者がほとんどで、 取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるため、比準価格を妥当と判断し、コロナ禍の影響、 前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は弱く、人口減少、高齢化の進行に 伴い、個人消費は低調で、不動産需要は減退 している。 背後地の人口減少、高齢化の進行及び道路網 の発達による顧客の流出等から商況は低迷、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％