別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 壱岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壱岐 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 壱岐市郷ノ浦町片原触字銭山１３６５番 ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる市道沿いの住 宅地域 南東8m市道 水道 弁天崎入口停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   430 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 弁天崎入口バス停南東 方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郷ノ浦町のやや丘陵地に位置し、農地等も見られる既成住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状を 維持すると予測する。人口減少・高齢化等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郷ノ浦町を中心に広域的には壱岐市内の住宅地域全域である。需要者の中心は、郷ノ浦町の居住者及び その縁故者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、若年層の島外流出に伴う人口減少や高齢化等の 要因により、不動産需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取引される価格帯もまちま ちであり、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需 要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、取引価 格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、さらに当該地域の需給動向、単価と 総額の関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島である壱岐市では人口減少、高齢化が進 行しており、地域経済の低迷が続いている。 郷ノ浦町のやや丘陵地に存する既成住宅地域 で、特段の変動要因はない。需要は引き続き 弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％