別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 対馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   対馬 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 対馬市厳原町日吉３８５番４ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｂ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道 農協前停 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 農協前停北東方 320m 法令 規制 （都） １低専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 対馬市の中心地である厳原町の市街地背後の住宅地域であり、官公庁や商業施設にも徒歩圏内である。地価は下 落傾向が続いているが、一定の需要は認められるため、概ね底値圏に近いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厳原町及び美津島町を中心に広域的には対馬市全域の住宅地域である。需要者の中心は対馬市内の一次取 得者層である。近隣地域は利便性に優れ、住環境の良好な住宅地域である。人口減少、高齢化の進行を背景とした離島 経済の衰退は深刻であるが、厳原町中心部における需要は一定程度認められる。需要の中心となる価格帯は、取引件数 が極めて少なく、取引される価格も個別性が強いため、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需 要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、取引価 格を指標に価格決定されるのが通常である。よって、本件では比準価格を採用し、さらに当該地域の需給動向、単価と 総額の関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日韓関係の悪化に加えて、新型コロナによる 観光客数の激減が続いている。新型コロナ収 束後に観光客数が回復するかは不透明である 。 特段の地域的変化はない。観光客数の激減は 深刻であるが、良好な住宅地に対する一定の 需要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％