別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 -3 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 1,430,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い漁港沿いの住宅地 域 南西6.5m道路 水道 たびら平戸口 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ道路 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 6.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、薄香港沿いの住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部へは比較的近いが、漁家 系の地域的特性を含むため需要は弱めである。地価は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市内の類似価格帯の住宅地域で、広域的には隣接市にも及ぶ。需要者の中心は、地元在住・在勤者 である。当地域は、薄香港沿いの住宅地域で、漁家系の地域的特性を含むため、需要者は地縁関係者や漁業関係者等に 限定される傾向にある。よって、需要は弱めであるが、長期地価下落の結果地価に値頃感が生じており、地価下落率は 徐々に縮小傾向にある。取引は少なく地縁的取引も含むため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣地域は、漁港沿いの住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域 は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周 辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [126.8] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の懸念はあるが景気は持ち直している 。平戸市内の地価は、人口減少による需要の 減退から微減傾向にあるが、一部では上昇に 転じた。 人口減少と漁家系の地域的特性を含むため、 需要は弱めである。しかし、市中心部へは比 較的近く値頃感等から、地価の下落率は縮小 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％