別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市戸石川町字池田５４９番１４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西4m私道 水道 たびら平戸口 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 たびら平戸口駅西方 5.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、市中心部に近い住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。斜面住宅地であるが、市中心部 への接近性等は良好であるため、需要は回復傾向にある。地価は今後は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市中心部周辺の住宅地域で、広域的には市内の類似価格帯の地域を含む。需要者の中心は、市内在 住の第一次取得者層である。当地域は、市中心部への接近性等は良好であるが、斜面住宅地で曲線的な街路が多いため 需要は若干劣る。市の人口は減少傾向にあるが、長期の地価下落の結果地価に値頃感が生じて、地価は下落から横ばい に転じた。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で４００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣地域は、戸建住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実 際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準 地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [111.2] [102.5] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の懸念はあるが景気は持ち直している 。平戸市は人口減少による需要の減退から地 価は下落傾向にあるが、一部では上昇に転じ た。 斜面住宅地であるが、市中心部への接近性等 は良好であるため、需要は回復傾向にある。 地価は値頃感が生じて下落から横ばいに転じ たと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％