別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大村 -4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大村市木場１丁目９２１番４ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 大村 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 野田神社前バス停北東 方 220m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域である。大村市全体の住宅地需要の強まりを受け、周辺にミニ開発も 増えており、比較的安定した需要が見込まれることから、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大村市中部、南部を中心に、市内全域の住宅地域である。需要者の中心は、大村市及び隣接市町在住の 一次取得者層である。傾斜地にある街路幅員４ｍ程度の既成住宅地域であり、価格水準は高くはないが、周辺に残る農 地にミニ開発が増えており、近隣地域の地価にもその影響が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地が３２０㎡ 程度で１１００万円前後、新築の戸建物件が２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大村市内の類似の住宅地域の取引事例より採用して求めた。自用の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域 で容積率規制が厳しく賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地 域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大村 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [120.8] [103.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内で人口が着実に増加している市である。 新型コロナの影響による先行き不透明感もあ るが、不動産市場は活況が続いている。 「木場スマートインターチェンジ」が開通。 郊外の既成住宅地域だが、大村市全体の旺盛 な住宅地需要の影響を受け需要は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％