鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大村 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２４ -15	大村市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4m、角地		（都）１低専 (60,80)
b	２３２４ -33	大村市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西5m、角地		（都） (70,200)
c	２３２８ -4	大村市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２３３２ -28	大村市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、南西2m、角地		（都）１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,926	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	40,167	100 [ 89.4]	44,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 42,417	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,876	100 [ 90.7]	46,170		47,300
c	(　 ) 41,485	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	42,187	100 [ 93.6]	45,072		46,200
d	(　 ) 44,176	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	42,285	100 [ 95.0]	44,511		45,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

大村 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,988,217	419,340	1,568,877	1,447,390	121,487	（　0.9708） 117,940	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,457,083 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大村 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	11.0 m x 18.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー（小家族向け）タイプ（１ＤＫ）平均専有面積約３６㎡、平面式駐車場（４台）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,125	81,000	3.0	243,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,125	81,000	3.0	243,000
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		162,000		486,000
								0

⑨年額支払賃料	162,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,944,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,944,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 104,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,983,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,988,217 円　　　　（　 9,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２０５００５　　　　-9	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,128 円/㎡　月額支払賃料（　 1,125 円/㎡）　基準階 2 F B
b	９１９５００５　　　　-14	1,122 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,100
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大村 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,640 円	2,088,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	20,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,340 円　（　　　　　　 2,066 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,447,390 円（　　　　　 7,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,988,217 円
②総費用	419,340 円
③純収益　①－②	1,568,877 円
④建物等に帰属する純収益	1,447,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	121,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	117,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,457,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大村 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大村 -3

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　松尾　佐和子

TEL.

鑑定評価額

9,360,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大村市東三城町１５番８				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	南西7.5m市道	水道、ガス、下水	大村 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 45 ｍ、南 45 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
．５ｍ市道

交通

施設

県営バスターミナルバ
ス停西方
350m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の住環境、利便性ともに優れた住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。店舗兼住宅も混
在する一般住宅中心の品等の良い既成住宅地域で、地価は今後も緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大村市及び隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者は、大村市及び隣接市町に居住する第一次取
得者層が中心である。大村駅に近く街路条件、利便性、住環境ともに優れた既成住宅地域である。大村市の人口増を背
景とした堅調な需要に対し、当地域のような高価格帯の住宅地の供給は限定的で、取引も少ないが、土地は１０００万
円前後、新築戸建物件で３０００万円程度が需要の中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は採用した取引事例に適正な補修正等を施し求めた価格であり市場における実際の取引価格より求めた実証的
な価格である。収益価格は低位に試算されたが想定的要素も多く相対的に精度が劣る。当地域は優良な住宅地域で自用
目的の取引が多く市場での取引価格を指標に価格が形成されており、本件では、比準価格を標準として収益価格を参考
に、代表標準地の価格等との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大村 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[103.0]

100
[ 88.0]

[102.5]
100

46,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの地価への影響は限定的で県内景
気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル
ギー価格の上昇等先行きは不透明である。

大村駅や駅周辺の商業施設への接近性が良好
な住宅地域である。選好性が強い住宅地域で
、利便性も優れていることから需要は根強い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大村 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２１ -30	大村市		更地	（　）	不整形	北東6m市道、西5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２３２８ -3	大村市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２３２８ -4	大村市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	２３２８ -8	大村市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m私道、北東4m、二方路		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,496	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	41,069	100 [ 85.7]	47,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.5] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 37,480	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,703	100 [ 90.1]	41,846		42,900
c	(　 ) 41,485	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	42,187	100 [ 93.6]	45,072		46,200
d	(　 ) 30,295	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.6]	29,252	100 [ 65.2]	44,865		46,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

大村 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,984,926	418,436	1,566,490	1,447,390	119,100	（　0.9708） 115,622	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,408,792 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大村 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	11.0 m x 18.7 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫ・３６㎡）、平面式駐車場（４台）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,123	80,856	3.0	242,568
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,123	80,856	3.0	242,568
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		161,712		485,136
								0

⑨年額支払賃料	161,712 円　×　12ヶ月　＝　 1,940,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,940,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 104,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,980,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	485,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,984,926 円　　　　（　 9,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３８８９９　　　　-1	1,131 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,126 円/㎡　月額支払賃料（　 1,123 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３８８９９　　　　-2	970 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大村 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,536 円	2,084,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,600 円	20,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 418,436 円　（　　　　　　 2,061 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,447,390 円（　　　　　 7,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,984,926 円
②総費用	418,436 円
③純収益　①－②	1,566,490 円
④建物等に帰属する純収益	1,447,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	115,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,408,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）