別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諫早 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 9-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 1,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市津久葉町１８８３番４３ ②地積 　(㎡) 97,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 不整形 1:2 工場 大中規模の工場が混 在する内陸型の工業 地域 南16m市道 水道、ガス、下水 西諫早 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西     0 ｍ、南   500 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 400.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型の大規模工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 中核団地入口バス停北 方近接 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 諫早市の諫早インターに近い県内有数の工業地域で、長崎県の中心に近いという地域性から工業地に対する安定 的な需要があり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の内陸型工業地域を中心とした県内一円の工業地域である。需要者の中心は県内外の製造業を中心 とする事業者及び法人である。長崎県内有数の工業地域内に存しており、県内における位置的な優位性から安定的な需 要が見込まれる。工業地域は取引件数が少なく、取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見 い出せいない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は大中規模の工場が混在する工業地域で、自 用の建物が大部分で、かつ、同程度の規模で類似性を有する工場の賃貸事例は皆無に等しく賃貸市場が発達していない ため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏 まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内陸型工業地は需要は回復しているものの、 臨海型工業地では需要は弱含みである。 諫早市の諫早インターに近い県内有数の工業 地域で、長崎県の中心に近いという地域性か ら工業地に対する安定的な需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％