鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

諫早 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２１ -9	諫早市		更地	（　）	不整形	南12.3m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３２１ -5	諫早市		底地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	２３１６ -19	諫早市		更地	（　）	ほぼ台形	南東40m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	９２２１４ -20	諫早市		建付地	（　）	不整形	南20m国道、中間画地		準工 (60,200)
e	９２２３１ -21	諫早市		建付地	（　）	ほぼ台形	北24m国道、東1m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,120	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	59,662	100 [ 89.6]	66,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,600
b	(　 59,232) 59,232	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	61,491	100 [ 94.4]	65,139		65,100
c	(　 ) 57,316	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	58,184	100 [ 87.9]	66,193		66,200
d	(　 ) 58,300	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	61,675	100 [ 93.5]	65,963		66,000
e	(　 ) 68,021	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	67,684	100 [ 102.0]	66,357		66,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

諫早 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,222,658	476,740	1,745,918	1,367,120	378,798	（　0.9708） 367,737	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,661,188 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諫早 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	125.00	ＬＳ1	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	100.0	125.00	1,552	194,000	6.0	1,164,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		194,000		1,164,000
								0

⑨年額支払賃料	194,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,328,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,211,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,164,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,058 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,222,658 円　　　　（　 11,823 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２０９９０６　　　　-3	1,467 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２０９９０６　　　　-4	1,918 ( 1,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,553
c	２３８１９０　　　　-1	1,853 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,604

諫早 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,840 円	2,328,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	18,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,740 円　（　　　　　　 2,536 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,120 円（　　　　　 7,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,222,658 円
②総費用	476,740 円
③純収益　①－②	1,745,918 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	378,798 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,661,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
諫早 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

諫早 5-3

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　坂口　太一

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	諫早市東本町３８番１外｢東本町５－１４｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗Ｗ2	小規模店舗が多く市中心部に近い商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	諌早 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

諫早局前バス停東方

140m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に近い旧来からの商業地域で、郊外型店舗への顧客流出等により、徐々に繁華性は薄れてきている。地
価は長期下落により相対的値頃感があることから、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、諫早市の中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者の中心は、地元の個人事業者や地元の中小
企業等である。近隣地域は、旧来からの商業地域で繁華性は弱まりつつあるが、相対的値頃感から一定の需要が認めら
れ、地価は若干の上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取引件数は少なく、取引される規模や価格帯はまちま
ちであり、見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、諫早市内の商業地から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下資本に対
する店舗等の賃料収入が十分見込めず、比準価格に対して低位に求められた。従って、本件では市場性を反映した比準
価格を重視し、想定要素が多くやや信頼性に欠ける収益価格を参考として、代表標準地価格からの検討や当該地域の需
給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　諫早 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,700 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[101.2]

[100.0]
100

65,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で
持ち直している。先行きについては、物価上
昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要
がある。

旧来からの既存商業地であり、特段の変動要
因はないが、地価は長期下落による割安感か
ら若干回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.5
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

諫早 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３３１ -16	諫早市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、北10.5m、東4m、三方路		商業 (100,400)
b	９２２１６ -53	諫早市		更地	（　）	台形	北15m国道、東7m、角地		商業 (100,400)
c	２３２１ -9	諫早市		更地	（　）	不整形	南12.3m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	９２２３０ -66	諫早市		更地	（　）	不整形	南東9.5m国道、北9.3m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,497	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 103.0]	69,271	100 [ 102.8]	67,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,400
b	(　 ) 67,900	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	66,845	100 [ 99.6]	67,113		67,100
c	(　 ) 58,120	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	59,662	100 [ 90.7]	65,779		65,800
d	(　 ) 52,702	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	56,048	100 [ 83.4]	67,204		67,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

諫早 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,219,794	476,650	1,743,144	1,367,120	376,024	（　0.9708） 365,044	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,605,083 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諫早 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	125.00	ＬＳ1	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	100.0	125.00	1,550	193,750	6.0	1,162,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		193,750		1,162,500
								0

⑨年額支払賃料	193,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,325,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,325,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,208,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,162,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,219,794 円　　　　（　 11,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２２９５８８　　　　-5	2,038 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,558 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２２９５８８　　　　-6	1,378 ( 1,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,528
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

諫早 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,750 円	2,325,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	18,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,650 円　（　　　　　　 2,535 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

33 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0610 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,120 円（　　　　　 7,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,219,794 円
②総費用	476,650 円
③純収益　①－②	1,743,144 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	376,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	365,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,605,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）