鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

諫早 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２１ -5	諫早市		底地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
b	２３２１ -9	諫早市		更地	（　）	不整形	南12.3m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３３０ -28	諫早市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、西6m、角地		商業 (100,360)
d	９２２３１ -71	諫早市		建付地	（　）	不整形	北16m市道、西5m、角地		商業 (100,400)
e	９２２１６ -94	諫早市		建付地	（　）	台形	南12m県道、東11m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 59,232) 59,232	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	61,491	100 [ 83.8]	73,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,400
b	(　 ) 58,120	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	59,662	100 [ 81.0]	73,657		73,700
c	(　 ) 59,328	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	57,388	100 [ 77.8]	73,763		73,800
d	(　 ) 45,638	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.2]	71,989	100 [ 98.0]	73,458		73,500
e	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	65,021	100 [ 88.0]	73,888		73,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,700 円／㎡]

諫早 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,679,106	6,214,753	24,464,353	23,240,000	1,224,353	（　0.9483） 1,161,054	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,188,625 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諫早 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ4	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	604 ㎡	13.5 m x 45.5 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗（フロアー貸し）、３～４階共同住宅（２ＤＫ平均専用面積４７．８㎡）を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同類型の建物としては標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	75.0	337.50	2,502	844,425	6.0	5,066,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	2,000	765,000	6.0	4,590,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	450.00	85.0	382.50	1,400	535,500	3.0	1,606,500
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	82.5	1,485.00		2,680,425		12,869,550
								0

⑨年額支払賃料	2,680,425 円　×　12ヶ月　＝　 32,165,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的でない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,165,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,608,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,556,845 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,869,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,679,106 円　　　　（　 50,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２２９９０６　　　　-5	1,867 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,545 円/㎡　月額支払賃料（　 2,502 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３８１９０　　　　-1	1,853 ( 1,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,574
c	９２２６１４３　　　　-1	1,975 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,469

諫早 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	964,953 円	32,165,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,214,753 円　（　　　　　　 10,289 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,240,000 円（　　　　　 38,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,679,106 円
②総費用	6,214,753 円
③純収益　①－②	24,464,353 円
④建物等に帰属する純収益	23,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,224,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,161,054 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,188,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
諫早 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

諫早 5-2

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　宮崎　英之

TEL.

鑑定評価額

44,500,000 円

１㎡当たりの価格

73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	諫早市栄町８番｢栄町１－１０｣				②地積　(㎡)	604 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｓ5F1B	各種小売店が建ち並ぶアーケード沿いの商業地域	東11.5m市道	水道、ガス、下水	諫早 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ市道

交通

施設

諫早局前バス停南西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

各種小売店が建ち並ぶアーケード街で、諫早市の中心的商業地域である。沿道型店舗等への顧客の流出により、
地域は衰退傾向にあったが、隣接地では再開発事業が施行され、地価は緩やかな上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は諫早市栄町を中心としたアーケード商店街及び市内の商業地域である。需要者の大部分は個人事業者及び
法人企業等である。郊外型大型店舗の出店により顧客の流出傾向が続き、商況は落ち込んでいたが、隣接地区での市街
地再開発事業が竣工した影響から地価水準は緩やかな上昇傾向にある。また規模がまとまればマンション用地としての
需要は見込めるが、取引価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗が中心で、賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。現在の市場下においては収益物件としての需要よりも自用目的のエン
ドユーザーの需要が強いものと判断される。本件においては、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準
地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　諫早 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,700 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[ 90.5]

[100.0]
100

73,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの先行き不透明感が強いが、商業
地では、都市部の繁華性の良い地域やマンシ
ョン需要が強い地域では、不動産需要は回復
傾向にある。

アーケード商店街の商況の落ち込みで地価は
弱含みであったが、隣接地の再開発事業が完
了し、今後の動向が注目される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

諫早 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１６ -23	諫早市		更地	（　）	台形	西6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
b	２３１６ -15	諫早市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３３３ -14	諫早市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
d	９２２３０ -30	諫早市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、西15.2m、角地		商業 (78,385)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,020	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,161	100 [ 116.6]	73,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,000
b	(　 ) 54,688	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	54,526	100 [ 73.6]	74,084		74,100
c	(　 ) 57,837	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	55,746	100 [ 75.3]	74,032		74,000
d	(　 ) 36,570	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.5]	48,712	100 [ 65.3]	74,597		74,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,700 円／㎡]

諫早 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,698,445	6,215,361	24,483,084	23,240,000	1,243,084	（　0.9483） 1,178,817	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,558,688 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

諫早 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ4	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	604 ㎡	13.5 m x 45.5 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗（フロア貸し）、３～４階共同住宅（２ＤＫ平均専用面積４７．８㎡）を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同類型の建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	75.0	337.50	2,507	846,113	6.0	5,076,678
							0.0	0
2～ 2	店舗	450.00	85.0	382.50	2,000	765,000	6.0	4,590,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	450.00	85.0	382.50	1,400	535,500	3.0	1,606,500
							0.0	0
～

～

計		1,800.00	82.5	1,485.00		2,682,113		12,879,678
								0

⑨年額支払賃料	2,682,113 円　×　12ヶ月　＝　 32,185,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,485.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,185,356 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,609,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,576,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,879,678 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,357 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,698,445 円　　　　（　 50,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３９９０６　　　　-1	2,757 ( 2,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,462	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,507 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２１８９７４　　　　-1	2,372 ( 2,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,791
c	９２２９９０６　　　　-3	1,813 ( 1,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,515

諫早 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	965,561 円	32,185,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,215,361 円　（　　　　　　 10,290 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,240,000 円（　　　　　 38,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,698,445 円
②総費用	6,215,361 円
③純収益　①－②	24,483,084 円
④建物等に帰属する純収益	23,240,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,243,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,178,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,558,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）