別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諫早 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 諫早市栄田町１０２５番 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1.2 畑 既成住宅地域に隣接する農地からなる地域 西2m道路、南側道 水道、下水 諫早 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   30 ｍ、南   30 ｍ、北  160 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   31.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      1,100 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ道路 交通 施設 下栄田バス停北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 一般住宅のほか農地も見られる地域で、今後も現状を維持していくと予測する。造成条件が劣る宅地見込地に対 する需要はやや弱含みであるが、割安感もあって、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      8,040 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、諫早市郊外の宅地見込地地域である。需要者の中心は地場の開発業者等で、最終需要者は一次取得者層 が中心である。分譲住宅市場は市内住宅開発による供給過剰感が解消されつつあり、割安感もあって、需要は回復傾向 にある。造成の難易の程度等により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況であ る。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格である。控除後価格は最有効使用の観点から対象標準地を戸建住宅団地 として開発・分譲することを想定して求めた価格で、開発業者の投資採算限度額を示す理論的な価格であるが、試算の 過程で想定要素を多く含み、相対的な信頼性は劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、控除後価格は 参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消 費、生産活動は緩やかに持ち直しているが、住宅建 設は物価上昇、供給制約の影響が継続している。 住宅地域に隣接する地域で特別な変動要因はないが 、素地に対する需要が回復しており、地価は緩やか な上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他