別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諫早 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -15 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市栄田町７１９番２ ｢栄田町６１－７｣ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西3m市道 水道、ガス、下水 諫早 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 一軒茶屋バス停南西方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は諫早市の高台にある住宅地域で、地域に特別な変化は見られない。地価の長期下落による値頃感から 地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市内の中規模一般住宅が存する住宅地域である。需要者の中心は諫早市および周辺市に居住する一次 取得者層である。高台の住宅地域であるが、街路条件が劣るため周辺の住宅団地に比べ人気がなく、需要が弱い状態が 続いてきたが、地価の長期下落による値頃感から、需要の回復傾向が見られる。土地は３００㎡程度で１１００万円前 後、新築の戸建物件は２７００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、容積率の規制が厳しく、賃貸市場が成熟していないため、収 益価格は試算しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的であると認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等 にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.5] 100 [114.1] [102.5] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し 個人消費、生産活動は緩やかに持ち直してい るが、住宅建設は物価上昇、供給制約の影響 が継続している。 市北部の高台の住宅地域で、地価の長期下落 による相対的割安感から需給関係は改善し、 地価は緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％