別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諫早 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -10 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　健夫   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市馬渡町７番２１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 西諫早 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西諫早駅通バス停東方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境及び生活利便性が良好な住宅団地の住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。周辺の分譲住宅団 地の供給が続く中でも、需要は回復しており、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西諫早地区を中心に諫早市内一円の住宅地域の圏域である。需要者の中心は諫早市に居住する３０～４０ 代の一次取得者層が中心である。諫早市においては宅地開発等による供給がやや過剰気味であったが、利便性が良好な 住宅地域においては、需要は底堅い。土地は２００㎡程度で１１００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度の 物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内にあり、自用の戸建住宅が中心の地域で、賃貸市場は成熟していないため、収益価格は試算 しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的であると認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.5] 100 [ 73.6] [103.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇の影響が一部にみられるもの の、新型コロナウイルス感染症の影響が和ら いでおり、持ち直しの動きが続いている。 大規模住宅団地で特段の変動要因はない。住 環境、利便性が良好な地域で需要は緩やかに 回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％