別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 諫早 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -7 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市小豆崎町７０３番４ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北5.5m市道 水道、下水 東諫早 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   220 ｍ、南    80 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東諫早駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が介在し空閑地も多く開発の程度の低い住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。全般的に 需要はやや弱含みであるが、割安感もあって、地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市郊外の土地利用度がやや低い住宅地域である。需要者の中心は諫早市内に居住する一次取得者層で ある。市中心部からやや距離があり、一般住宅のほか旧来からの農家住宅等も散見され、集落地域と一般住宅地域の中 間的な性格を有する地域である。幹線道路背後の緩やかな斜面地に位置し、立地条件等から全般的に需要は弱い。周辺 での取引は少ないが中心的な価格帯は更地で１１００万円程度、新築戸建で２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内の中価格帯に含まれる住宅地域の取引事例から求めた。近隣地域は、自用の戸建住宅が中心の住宅地 域で、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性 のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [122.0] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し 個人消費、生産活動は緩やかに持ち直してい るが、住宅建設は物価上昇、供給制約の影響 が継続している。 農家住宅等も見られる地域で元々需要は弱い が、長期に亘る地価下落に伴う相対的割安感 から、需給関係は改善し地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％