別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 島原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 9-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市大手原町甲２１３０番６１ ②地積 　(㎡) 2,157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼作業所 Ｓ2 中小規模の倉庫、工 場等が混在する臨海 工業地域 南17m道路、東側道 水道 三会 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ道路 交通 施設 新港入口停東方 650m 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 島原市北部の臨海型の工場団地に存し、地域に特別な変化は見られないが、臨海型工場地に対する需要は弱いこ とから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎県の島原半島を中心とした長崎県内の工場地域である。需要者の中心は県内及び地場の流通業、製造 業関連企業等と考えられる。島原市北部の倉庫、工場等が見られる臨海型の工場団地に存するが、高速道路や空港等か ら離れているため立地性が劣り、さらに臨海型工場地であることから需要は依然として弱い。取引される価格帯はまち まちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は島原市北部の倉庫、工場等が建ち並ぶ臨海 型の工場団地に存し、自己使用が殆どで貸倉庫、貸工場等の需要も乏しく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は 試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額 との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場立地件数は低調で市場参加者の購買意欲 が弱く、工場地に対する需要は弱含みである 。 島原市北部の臨海型の工場団地に存し、高速 道路等への距離が遠いことから工場地として の需要は弱い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％