別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 島原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市中堀町１５７番２ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,330) 1:2 店舗 Ｓ3 小規模な店舗等が建 ち並ぶ商業地域 西5.5m市道、南側道 水道、ガス 霊丘公園体育館 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 イオン島原店前停北西 方 470m 法令 規制 （都） 商業 (90,330) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 島原市中心部のアーケード内の商業地域に存するが、背後地人口の減少、郊外大型店との競合に伴う顧客の流出 等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原市の近隣型の商業地域を中心とした島原半島の商業地域である。需要者の中心は地場の個人事業者、 法人等であり、同一需給圏外からの出店は少ない。島原市中心部の旧来のアーケード内に存するが、背後地人口の減少 、郊外大型店との競合に伴う顧客の流出等により商況は衰退傾向で商業地の需要は弱い。取引される価格帯はまちまち で需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は島原市中心部の旧来からのアーケード内の 商業地域に存し、郊外型店舗への顧客流出により貸店舗需要は弱まっており、賃貸市場が成立していない状態となって いるため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検 討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.0] [100.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島原半島全般的に人口減少・少子高齢化にあ り過疎化進行地域では新規出店意欲が弱く、 商業地の需要は弱含みである。 島原市中心部のアーケード内の商業地域に存 するが、背後地人口の減少、郊外大型店との 競合に伴う顧客の流出等により需要は弱い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％