別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 島原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市新湊２丁目丙２０７７番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東4m私道 水道、ガス 島原港 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 東登山口停南西方 460m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地域に存し、地域に特別な変化は見られないが、人口減少等に起因す る地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原市を中心とした島原半島の住宅地域である。需要者の中心は島原市在住者が殆どで、同一需給圏外か らの転入者は少ない。島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地域に存し、人口減少や少子高齢化等の影響により、 地域経済は衰退化しており、取引件数も少なく、住宅地に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は土地が２３０㎡程度 で４００万円前後、新築の戸建物件が２０００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は島原市中心部周辺の既成住宅地域に存し、 周辺に賃貸アパートが幾分見られるものの、自己使用の戸建住宅がほとんどで賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟してい ないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前 年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲仙 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [102.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島原半島全般的に人口減少・少子高齢化傾向 にあり過疎化が進む地域における住宅地の需 要動向は依然として弱含みである。 島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地 域に存し、人口減少等に起因する地域経済の 低迷による影響で住宅地の需要は弱い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％