別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 9-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 89,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市東浜町８７９番２外 ②地積 　(㎡) 5,235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 不整形 6:1 工場 海岸沿いに造船所、 油槽所等が建ち並ぶ 工業地域 南東7m市道 水道、下水 日宇 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   190 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 造船業関連の中小工場が建ち 並ぶ臨海型工業地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東の浦バス停南西方 180m 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市中心部に近い造船関連を主とする工業地域で、地域に特別な変化は見られない。造船業の先行き不透明 感から市場は弱含みであるが、地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市の臨海型工業地域を中心とした県内一円の工業地域である。需要者の中心は造船関連企業を中心 とする事業者及び法人である。造船関連産業は佐世保市の基幹産業であるが、市内の大手造船会社が子会社化されるな ど、市場の先行きは不透明であり、需要は弱い状況にある。工業地は取引件数が少なく取引される価格帯及び規模にば らつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は大規模な工場であり、同程度の規模で類似 性を有する賃貸事例はなく、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。以上 より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [178.6] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路に近い内陸型工業地においては通信 販売の好調等もあり需要は回復傾向にある一 方で、臨海型工業地においては需要は弱含み である。 市中心部に近い造船関連を中心とする工業地 域で、造船業の先行き不透明感から、市場は 弱含みであるが、地価は底値圏から上昇傾向 に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％