鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２２ -38	佐世保市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１７ -15	佐世保市		更地	（　）	不整形	東20m国道、西8m、二方路		商業 (100,400)
c	２３２２ -24	佐世保市		底地	（　）	台形	南西20m国道、北西3.5m、角地		商業 (100,400)
d	２３２２ -1	佐世保市		貸家建付地	（　）	長方形	南西36m国道、北西4m、北東4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,555	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	127,860	100 [ 86.9]	147,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 116,995	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	119,477	100 [ 82.8]	144,296		147,000
c	(　 85,502) 142,503	100 [ 130.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	113,335	100 [ 84.9]	133,492		136,000
d	(　 ) 209,744	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.9]	232,820	100 [ 142.6]	163,268		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	限定価格	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

佐世保 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,939,988	5,783,161	22,156,827	20,264,800	1,892,027	（　0.9497） 1,796,858	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,434,542 円　　　　（　 69,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	538 ㎡	14.5 m x 36.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階以上は共同住宅（ファミリータイプ３ＤＫ、１２戸）、平置き駐車場１０台付建物を想定した。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

地域の標準的有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	2,600	546,000	6.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	1,850	471,750	6.0	2,830,500
							0.0	0
3～ 3	住宅	300.00	85.0	255.00	1,615	411,825	3.0	1,235,475
							0.0	0
4～ 4	住宅	300.00	85.0	255.00	1,615	411,825	3.0	1,235,475
							0.0	0
5～ 5	住宅	300.00	85.0	255.00	1,615	411,825	3.0	1,235,475
							0.0	0

計		1,500.00	82.0	1,230.00		2,253,225		9,812,925
								0

⑨年額支払賃料	2,253,225 円　×　12ヶ月　＝　 27,038,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,038,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　％　＝　　 1,351,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,846,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,812,925 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,223 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,939,988 円　　　　（　 51,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２１５００５　　　　-1	1,757 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,615 円/㎡）　基準階 3 F B
b	９２１８８９９　　　　-2	1,550 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	875,961 円	29,198,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,482,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,783,161 円　（　　　　　　 10,749 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,264,800 円（　　　　　 37,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,939,988 円
②総費用	5,783,161 円
③純収益　①－②	22,156,827 円
④建物等に帰属する純収益	20,264,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,892,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,796,858 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,434,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
佐世保 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 5-4

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　山内　邦彦

TEL.

鑑定評価額

80,700,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市元町５番２｢元町１－１２｣				②地積　(㎡)	538 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2.5	事務所兼車庫ＲＣ3	事務所、店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北西15m市道、背面道	水道、ガス、下水	佐世保 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道、背面道

交通

施設

佐世保市総合医療セン
ター入口バス停北東方
130m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

佐世保市中心部に近い商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、市内の幹線道路を中心とするマンション
需要が旺盛であることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐世保市中心部周辺の商業地域である。需要者の中心は事務所ビルやマンションを需要する事業者及び法
人である。佐世保市中心部に近い商業地域であり、幹線道路を中心とするマンション需要は旺盛である。佐世保市の商
業地は取引件数が少なく、取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見い出せいない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄筋コンクリート造５階建店舗、事務所兼共
同住宅を想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場
性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性
にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐世保 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    148,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐世保市の商業地については、マンションが
見込める地域において根強い需要がある。

佐世保市中心部に近い商業地域で、幹線道路
を中心とするマンション用地の需要が旺盛で
あることから、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

佐世保 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２３ -16	佐世保市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３１７ -15	佐世保市		更地	（　）	不整形	東20m国道、西8m、二方路		商業 (100,400)
c	９２２２３ -47	佐世保市		更地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		商業 (100,300)
d	２３２２ -38	佐世保市		建付地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,133	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,376	100 [ 147.0]	147,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 116,995	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	119,477	100 [ 82.8]	144,296		147,000
c	(　 ) 105,961	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,338	100 [ 70.2]	152,903		156,000
d	(　 ) 124,555	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	127,860	100 [ 86.9]	147,135		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

佐世保 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,974,509	5,784,246	22,190,263	20,264,800	1,925,463	（　0.9497） 1,828,612	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	38,096,083 円　　　　（　 70,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐世保 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	538 ㎡	14.5 m x 36.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階以上は共同住宅（ファミリータイプ３ＬＤＫ）、駐車場１０台は平置きを想定

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

地域の標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	2,550	535,500	6.0	3,213,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	1,900	484,500	6.0	2,907,000
							0.0	0
3～ 3	住宅	300.00	85.0	255.00	1,616	412,080	3.0	1,236,240
							0.0	0
4～ 4	住宅	300.00	85.0	255.00	1,616	412,080	3.0	1,236,240
							0.0	0
5～ 5	住宅	300.00	85.0	255.00	1,616	412,080	3.0	1,236,240
							0.0	0

計		1,500.00	82.0	1,230.00		2,256,240		9,828,720
								0

⑨年額支払賃料	2,256,240 円　×　12ヶ月　＝　 27,074,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,074,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　％　＝　　 1,353,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,881,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,828,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,974,509 円　　　　（　 51,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３６３４２　　　　-2	1,475 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,616 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３６５１５　　　　-2	1,106 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,536
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐世保 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,460,000 円	292,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	877,046 円	29,234,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,482,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,784,246 円　（　　　　　　 10,751 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,264,800 円（　　　　　 37,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,974,509 円
②総費用	5,784,246 円
③純収益　①－②	22,190,263 円
④建物等に帰属する純収益	20,264,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,925,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,828,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,096,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,800 円／㎡）