別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市相浦町１６２５番 ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (100,400) 1:2 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる商業 地域 南東8.8m市道、背面道 水道、下水 相浦 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 相浦バス停北東方 110m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の旧来型商業地域であるが大型店舗への顧客の流出等で繁華性は低く商業地域として衰退傾向にある。商況 は低迷しているが、地価は割安感があるため需要は回復しており今後は緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部を中心とする市内全域の旧来型商業地域であるが商住混在地域を含む。需要者は地場の中小 商業従事者が主体である。店舗経営者の高齢化、後継者不足、周辺路線商業地域との地域間競合等により地域的な衰退 傾向が深刻化している。一方、地価の長期下落により周辺住宅地価格との開差が縮小しており、地価に割安感があり需 要は回復傾向にある。取引件数が少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の旧来型商業地域であり、新規のテナント需要はほとんどなく、自己使用の店舗、店舗兼住宅が中心で、賃貸市場 は成熟しておらず、収益還元法は適用できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるこ とから、実際の取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも 留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,300 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [160.0] [100.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は限定的で県内景 気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル ギー価格の上昇等先行きは不透明である。 周辺路線商業地域への顧客の流出等で商況が 低迷しており商業地域として衰退傾向にある 。一方で、住宅地等への転換で土地利用の変 化もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％