別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL. 
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５８５番外
 ②地積(㎡) 1,231  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1:6.5		 田 住宅団地に近接する農地からなる地域 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   65 ｍ、西   50 ｍ、南   55 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   95.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 梶の川バス停南東方

110m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 郊外の住宅団地に近接する農地を主とする宅地見込地地域である。市街化調整区域における開発規制強化を受け
、周辺市街化区域内の住宅団地開発素地の需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,880 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市郊外の宅地見込地地域。需要者の中心は、分譲目的の地場開発業者等である。佐世保市では、
市街化調整区域の規制強化を受け、調整区域に隣接する市街化区域に対する開発業者の住宅団地開発意欲は回復基調に
ある。これを受け、利便性・住環境良好な住宅団地向き素地に対する需要は根強く宅地見込地の地価水準も回復基調に
ある。取引価格は造成の難易度等により区々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、市場性を反映した実証的な価格で、近隣地域内の事例を含み規範性は高い。控除法による価格は、対象標
準地を戸建住宅団地として開発・分譲することを想定し求めたもので、開発業者の投資採算性を示す理論的な価格であ
るが、想定的要素を含むほか、開発区域の高低差が大きく造成工事費が嵩むため低めに求められた。よって、市場性を
反映した比準価格を標準に、控除法による価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,420 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県経済は新型コロナの影響が和らぎ回復基調にある
が、原油高等による流動的な国際情勢を反映し、予
断を許さない状況にある。

市街化調整区域の規制強化を受け、周辺市街化区域
内の戸建住宅地向き素地の需要は根強く、需要は回
復基調にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２２１９

-6		 佐世保市 田   ほぼ整形 西1m未舗装道
路、中間画地

１低専

(50,80)
b ９２２１９

-23		 佐世保市 田   ほぼ整形 南8m県道、
北東12m、
二方路

｢調区｣ 

(70,100)
c ９２１２２

-125		 佐世保市 山林   ほぼ台形 東4m私道、
中間画地

１低専

(60,100)
d ９２２１９

-16		 佐世保市 山林   不整形 接面道路無、
無道路地

１低専

(50,80)
e ２３１７

-13		 佐世保市 原野   不整形 北西1.5m道路
、東1.5m、
角地

１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,430 		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]
9,571 		 100
[ 100.0]
9,571 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,570 
b (　　            )
12,294 		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 102.0]
12,186 		 100
[ 122.8]
9,923 
9,920 
c (　　            )
13,310 		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]
13,510 		 100
[ 144.0]
9,382 
9,380 
d (　　            )
5,102 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
5,102 		 100
[  54.0]
9,448 
9,450 
e (　　            )
4,538 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
4,556 		 100
[  50.4]
9,040 
9,040 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.07		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 -50.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,500 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.5 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,000  （　   73.2 ％）
31,476 		 17,600    915  1,570  11,391 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.5 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9025　　　　     10,280		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　      8,881		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,880 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３２３

-20

     47,721 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.3]

     43,654 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,700 
b ２３２２

-31

     42,215 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]

     40,446 

     40,400 
c ２３１９

-10

     46,000 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[105.0]

     43,332 

     43,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.0 環境　　　   +5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
40,100 		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]
43,037 		 [100.0]
100
43,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     65 ｍ、西     50 ｍ、南     55 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 85 ％、畑　 15 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    254 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック擁壁　Ｈ２ｍ～Ｈ５
　ｍ：２０８ｍ、
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長２２５ｍ（側溝を含
　む）のほか転回広場、道路法肩、
　隅切り等を含む
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２０７㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽既存の里道は控除法によ
　り求めた価格により買収を想定
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL. 
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,480 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５８５番外
 ②地積(㎡) 1,231  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
1:6.5		 田 住宅団地に近接する農地からなる地域 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   65 ｍ、西   50 ｍ、南   55 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   95.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 接面道路はない 交通

施設		 梶の川バス停南東方

110m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部の開発素地の需要にも回復の兆しが見られることから、地価
は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,480 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,170 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とした市内全域及び周辺市町の宅地見込地地域である。需要者の中心は地元の不動産
業者等が中心である。市南部においてはミニ開発団地を中心とした需要回復の兆しは見られる。宅地見込地は造成の状
況によって取引される価格帯のばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、控除後価格については、小規模住宅団地の開発を想定し
、開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において想定要素を多く含み、開発素地の高低差
が大きく造成工事費が嵩むことから、結果として低位に求められた。以上より、控除後価格は参考に止め、比準価格を
採用し、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,420 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 佐世保市の住宅地については、利便性の高い地域と
郊外部等で二極化が進んでいる。


佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部
の開発素地の需要にも回復の兆しが見られる。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２２３１

-2		 佐世保市 田   ほぼ台形 南西1m未舗装
道路、
中間画地

１低専

(50,80)
b ２３２２

-2		 佐世保市 山林   不整形 南西7.5m市道
、中間画地

１住居

(60,200)
c ９２２２２

-98		 佐世保市 山林   長方形 接面道路無4m
市道、
無道路地

１中専

(60,160)
d ９２２２２

-55		 佐世保市 宅地ほか   不整形 東4m私道、
中間画地

１中専

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,430 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
9,487 		 100
[ 100.0]
9,487 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,490 
b (　　            )
7,335 		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]
7,372 		 100
[  75.8]
9,726 
9,730 
c (　　            )
7,338 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
7,338 		 100
[  78.8]
9,312 
9,310 
d (　　            )
8,120 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]
8,185 		 100
[  85.9]
9,529 
9,530 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,480 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.5 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
43,500  （　   73.2 ％）
31,842 		 17,600    915  1,570  11,757 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 13.5 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9025　　　　     10,611		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　      9,166		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,170 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３２３

-8

     45,898 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.5]		 100
[104.3]

     43,405 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     43,400 
b ２３２２

-14

     56,373 		 100
[140.0]		 [100.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]

     43,254 

     43,300 
c ２３３１

-7

     50,146 		 100
[120.0]		 [101.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 96.5]

     43,824 

     43,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.12		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　   +7.5
画地　　　   +2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 買進み ％／月

　  0.15		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 買進み ％／月

　  0.13		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -0.5 環境　　　   -3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 43,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
40,100 		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.9]
43,472 		 [100.0]
100
43,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -10.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 43,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,600 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     65 ｍ、西     50 ｍ、南     55 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 85 ％、畑　 15 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    254 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック擁壁２０８ｍ、高さ
　２ｍ～５ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長２２５ｍ（側溝を含
　む）のほか転回広場、道路法肩、
　隅切り等
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２０７㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽　　　　　　　　　　　
　既存の里道は控除法により求めた
　価格で買収を想定