別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -43 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市相浦町２２７３番 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる住宅 地域 西5m市道、南側道 水道 上相浦 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 相浦栄町バス停北東方 260m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は斜面地の既成住宅地域で今後も概ね現状を維持するものと予測する。利便性が比較的良好な地域であ るため隣接地域でミニ開発もみられ、割安感も相俟って、地価は今後も緩やかに上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市北部の住宅地域で広域的には市内全域の住宅地域を含む。需要者の中心は佐世保市在住の第一 次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。相浦地区は商業施設が充実しており、当地域は新規の分 譲住宅地域に比べると市場競争力の程度は劣るが、相対的な割安感により地価は安定的に推移している。土地は１５０ ㎡程度で５００万円前後、新築戸建物件で２５００万円程度が需要の中心の価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に補修正を施し求めた価格であり市場における実際の取引価格より求めた説得力ある価 格である。当該地域は、自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で賃貸市場が未成熟であり、画地規模が小さく経済合理的 な賃貸経営が不可能なため収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、比準価格を標準として、代表標準地の 価格との均衡及び周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [116.4] [101.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は限定的で県内景 気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル ギー価格の上昇等先行きは不透明である。 斜面地の住宅地域で街路条件はやや劣るが、 相浦地区は郊外型の商業施設が充実しており 宅地開発も活発な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％