別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -42 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市赤崎町１４６８番１４ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 佐世保 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 赤崎団地バス停北西方 180m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で今後も現状を維持するものと予測する。利便性や住環境が良い住宅地に対 する需要は回復してきており、当地域の地価も緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部及び市中西部に存する住宅地域で、広域的には市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者は市内在 住の３０～４０代の一次取得者層が中心である。佐世保湾を見下ろす高台の既存住宅団地で商業施設へのアクセスが劣 るが住環境が良好な住宅地域である。需要は弱含みであったが、周辺で新規の宅地分譲も行われており当地域の需要も 回復傾向にある。取引の中心価格帯は標準規模で更地で８００万円前後、新築戸建で３０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格である。 収益還元法は、当該地域が第１種低層住居専用地域に存する戸建住宅が標準的使用の住宅団地で、自己使用がほとんど で賃貸需要が乏しいため非適用が相当と判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地価格等との 均衡にも留意して、市場に即した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続いているが 、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路 条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復し ている。 高台の住宅団地で現状に変更は認められない 。底値感や新規分譲宅地との競合等で相対的 割安感があり需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +2.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％