別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -34 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江上町７６１番２外 ②地積 　(㎡) 626   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅が見られる住 宅地域 南6.5m市道、東側道 水道 早岐 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 東明中学校バス停北西 方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅を中心とする郊外の住宅地域で、当分の間、現状を維持するものと予測する。市街化調整区 域は地縁性が強いため宅地への需要は低調である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市周辺部の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者の中心は、法規制により当該地域の地 縁的関係者がほとんどであり、外部からの転入者は少ない。幹線道路背後の利便性が比較的良い地域であるが、近隣地 域及びその周辺での宅地開発は少なく、需要は低調である。このため、全体的に宅地取引は少なく、取引価格にもばら つきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の戸建住宅を中心に広く市周辺部から取引事例を採用し、比準価格を試算した。自用目的での取引が中 心であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住 宅地域に立地することから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.0] [102.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による先行き不透明感があ るが、利便性、居住の快適性等の優る不動産 の需要は安定的に推移している。 農家集落地域であり、市街地から離れている ことから、地縁的選好性が強くなり、宅地へ の需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％