別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -33 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市船越町７３９番７ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 佐世保 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 船越郵便局前バス停東 方近接 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に立地し利便性に欠け、背後には山林や農地等も残されており、周辺も含めた土地利用度は低いが、長年の 下落傾向で地価は底値圏に達し、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市西部地区の住宅地域だが、広域的には市内全域に及ぶ。需要者層は当該地域の居住者又は地縁関 係者等で、一次取得者層が中心である。傾斜地に存し、農家集落に普通住宅が混在して既成住宅地域化した地域で、居 住環境が劣り、需要は弱含みで推移してきたが、長期の地価下落により地価は底値圏に達し、緩やかな上昇傾向にある 。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規模で６００万円程度、新築の戸建物件が２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が発達していないことから収益還元法は非適用が相当と 判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [134.1] [100.5] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続いているが 、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路 条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復し ている。 周辺地域において宅地の細分化やミニ開発等 は散見されるが、地域要因に格別の変動要因 は認められない。地価は緩やかな上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +2.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％