別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -32 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市有福町４１５６番９ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 早岐 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 有福バス停南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした住宅団地で今後も現状を維持し推移していくものと予測する。瀬戸中央橋の開通で広田地 区の商業施設への接近性が改善された。割安感から需要は回復しており地価も回復基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部の住宅地域を中心とした市内全域の住宅地域で、需要者の中心は市内在住の第一次取得者層 であるが、一部隣接町在住者も含む。当地域は熟成された閑静な住宅地域で、周辺の住宅団地や利便性が良好なマンシ ョンとの競合もあるが、地価の長期下落による値頃感、割安感で需要の回復が認められる。土地は７００万円～８００ 万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外型賃貸用不動産としては規模が小さく現実的な賃貸用不動産の想定が困難である。地域自体も郊外の 住宅団地であり自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸市場は成熟しておらず収益還元法は適用しなかった。居住の快 適性を重視する住宅地域で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、市場の実態を反映した比準 価格をそのまま採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [102.5] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は限定的で県内景 気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル ギー価格の上昇等先行きは不透明である。 競合する周辺の新興住宅団地に比べて値頃感 がある。市南部の郊外型商業施設への接近性 も良好なため需要は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％