別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -31 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市崎岡町１６３８番３９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道 早岐 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 崎岡バス停南東方 570m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域末端の幹線道路背後の斜面地に造成された利便性が劣る住宅団地で当分現状維持と予測する。競合住 宅団地に比べ競争力が劣り需要は弱いものの底値圏内にあり、地価は安定的に推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部地区を中心とした住宅団地及び既成住宅地域で、需要者の中心は市内に居住する１次取得者である 。近隣地域は都心から離れた傾斜地に存する住宅団地であり競争力が弱いが、周辺競合団地との割安感からある程度の 需要は見込めるため地価はほぼ底値圏にあるものと思料する。取引の中心となる価格は約１８０㎡前後の更地で６００ 万円程度、平坦地に存する住宅団地の新規分譲戸建で２４００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は傾斜地に自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸市場が未成熟であり、かつ賃貸用不動産としては画地 規模が小さく合理的な想定が困難であるため収益価格の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自 己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められることから、代表標準地との 検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [100.5] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は一部に物価上昇の影響が見られるも のの、新型コロナの影響が和らぎ全体として 回復基調にあるが、資源高等、今後について は不透明である。 傾斜地に造成された住宅団地で、市街化区域 末端に位置し利便施設との接近性も劣るが、 底値圏にあり、地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％