鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐世保 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２２ -13	佐世保市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南6m、北東6m、三方路		準工 (70,200)
b	２３２３ -15	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２３２３ -7	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	２３２２ -19	佐世保市		更地	（　）	台形	南8m県道、東3m、二方路		１低専 (60,100)
e	２３２３ -31	佐世保市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北東6m、準角地		１中専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,344	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	43,046	100 [ 114.2]	37,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	38,800
b	(　 ) 37,978	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,903	100 [ 121.1]	31,299		32,200
c	(　 ) 45,901	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	45,274	100 [ 119.1]	38,013		39,200
d	(　 ) 33,492	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	41,989	100 [ 119.5]	35,137		36,200
e	(　 ) 39,700	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	39,348	100 [ 113.0]	34,821		35,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,500 円／㎡]

佐世保 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は、第１種低層住居専用地域に存する戸建住宅地域で、自用の建物が大部分である。賃貸需要は乏しく賃貸市場は未成熟であるため、また、建築コストに見合う賃料の確保が困難なため、収益還元法は非適用が相当と判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
佐世保 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐世保 -26

長崎県

長崎第２

氏名

不動産鑑定士　石橋　孝作

TEL.

鑑定評価額

8,520,000 円

１㎡当たりの価格

36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐世保市早苗町４４２番３				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南東4.5m私道	水道、下水	早岐 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．５
ｍ私道

交通

施設

上原水源地入口バス停
南西方
350m

法令

規制

１低専
(50,80)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の状況に変化はないが、周辺分譲住宅団地との競合等により、地価は長期的な下落傾向から底値圏にあ
ったが、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐世保市南部から中部の一般住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次取
得者層であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域周辺は大中規模の住宅団地が多く、これらとの競合に加え市中心
部及び早岐駅周辺におけるマンション開発の増加等もあるが、当該地域の宅地需要は増加傾向で推移している。土地は
１０００万円前後、新築の戸建物件は２８００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言
える。収益還元法は、当該地域が第１種低層住居専用地域内に存する戸建住宅地域で、自己使用がほとんどで賃貸需要
が乏しいため非適用が相当と判断した。本件では、比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総
額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐世保 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,600 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[131.5]

[103.0]
100

36,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による先行き不透明感があ
るが、利便性、居住の快適性等の優る不動産
の需要は安定的に推移している。

周辺分譲住宅団地との競合もあるが、地価は
底値圏を脱し、緩やかな上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐世保 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３３０ -21	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	２３２３ -7	佐世保市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	２３２８ -29	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、北西7m、準角地		１住居 (70,200)
d	２３２２ -31	佐世保市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,365	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	35,922	100 [ 101.5]	35,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 45,901	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	45,274	100 [ 123.1]	36,778		37,900
c	(　 ) 42,845	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	41,164	100 [ 119.3]	34,505		35,500
d	(　 ) 42,215	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,468	100 [ 122.8]	34,583		35,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,400 円／㎡]

佐世保 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は、第１種低層住居専用地域に存する戸建住宅地域で、自己使用がほとんどで賃貸需要が乏しく、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法は非適用が相当と判定した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ