別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -25 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市棚方町４２４番１１８ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東9m市道 水道、ガス、下水 棚方 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 五条通りバス停北西方 100m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西部の区画整然とした住宅団地で今後も現状を維持するものと予測する。市郊外に位置し、競合する住宅団 地に比べて利便性は劣るが、地価の長期下落により相対的割安感があり地価は回復傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部及び佐々町の住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は佐世保市在住の一次取得者層であ るが、佐々町在住の一次取得者層も含まれる。郊外の熟成した住宅団地で、佐世保市中心部より位置的に離れており、 利便性は劣るが、住環境が良く相対的な割安感があり需要は回復してきている。需要の中心価格帯は土地が２８０㎡程 度で９００万円前後、新築の戸建物件は２５００～３０００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例より求めた市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は戸 建住宅が標準的使用である住宅地域で、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため、収益価格は非適 用が相当と判断した。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、代表標準地の価格と の検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [112.7] [103.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は限定的で県内景 気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル ギー価格の上昇等先行きは不透明である。 最寄り県道が延伸して、佐々町や佐世保市相 浦地区の商業施設等への利便性は向上した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％