別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -24 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市黒髪町１１４番６ ｢黒髪町２１－５｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗が混 在する利便性の良い 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 日宇 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 菫ケ丘バス停北西方 70m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、黒髪地区の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。中価格帯としては、利便性 及び住環境ともに良好で、需要は堅調である。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、黒髪地区を中心とする住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、第一次取得者層であ る。当地域は、南西向き緩傾斜の住宅地域で、小学校や商業施設等への利便性は良好で、中価格帯としては居住環境も 良好である。周辺には中古の住宅団地や小規模開発の新規分譲住宅地も見られ、需要は堅調である。需要の中心価格帯 は、土地は標準規模で７００万円台、新築戸建物件で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣地域は、戸建住宅地域で、建築コストに見合う賃料水準の確保が困難なため、収益還元法は非適用が相当と判断し た。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、周辺標準地の価格等との 均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐世保 -26                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の懸念はあるが景気は持ち直している 。市内では利便性、街路条件等の良好な物件 の需要は回復傾向、その範囲も中心部から郊 外へと拡大傾向。 利便性及び住環境は良好で、周辺の分譲住宅 地の価格と比較して、地価に相対的割安感が 生じて、需要は堅調である。地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +0.9 ％