別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -23 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市日宇町９７１番１ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 日宇 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 日宇駅前バス停北方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、傾斜地の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺地域の地価上昇による相 対的割安感等から需要は回復している。地価は今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の中南部地区の住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の第一次 取得者層である。近隣地域及びその周辺は、傾斜地のため曲線的または急勾配の街路が多い斜面住宅地で、アパートも 散見されるが、自用の建物が多い。周辺の住宅地の地価上昇により相対的に割安感が生じて、需要は回復している。需 要の中心価格帯は、土地が標準規模で７００万円台、新築の戸建物件が３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益 還元法は、画地規模が小さいため、駐車場の確保を含む経済合理的な賃貸経営が困難であるため、非適用が相当と判断 した。当地域は、市場での実際の取引価格を指標として価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの 検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [103.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の懸念はあるが景気は持ち直している 。市内では利便性、街路条件等の良好な物件 の需要は回復傾向、その範囲も中心部から郊 外へと拡大傾向。 斜面住宅地で需要は弱めであったが、周辺地 域の地価上昇による相対的割安感、値頃感か ら、需要は回復し、地価は緩やかな上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +1.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％