別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -21 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.

鑑定評価額 1,040,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市宇久町平２５２４番３ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (80,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北東3m市道、背面道 水道 宇久行政センター前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐世保市本土の西方約５５ｋ ｍにある離島内の住宅地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 宇久行政センター前バ ス停北東方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は行政センター近くの小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、人口減少に歯止めがきかず衰 退傾向にある。地縁的取引が中心で需給は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇久島内の住宅地域を中心に五島列島北部の島嶼圏域を含む。需要者の中心は宇久島在住者であり、外部 からの転入者はほとんどなく、人口流出及び高齢化が進み若年層の定住率も低いことから需要は弱い。経済効果が期待 されるメガソーラーと風力発電所の建設が進捗しているが、コロナ禍の影響等により工事に時間を要し予定より遅れて いる。取引自体が極めて少なく、地縁・親族間等の取引が大部分で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、島嶼圏の実需に裏付けられた説得力に富む 価格と言える。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、島内の賃貸市場は発達しておら ず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、需給 動向等を考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [101.4] [102.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は全体として持ち直しているが、人 口減少、高齢化の進行等が著しい島嶼部は厳 しい状況が続いている。 経済効果が期待されるメガソーラーと風力発 電所の建設が進捗しているが、コロナ禍の影 響等により当初予定の稼働時期より遅れてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％