別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -19 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市天神５丁目６９１番５ ｢天神５－４１－２４｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 佐世保 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 佐世保駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、傾斜地の既成住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺の分譲住宅地の価格 と比較すると相対的割安感が生じて需要は回復している。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天神地区を中心とする住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の第一次取 得者層である。当地域は、一部にアパート等も見られるが、自用の戸建住宅中心の斜面住宅地域である。市中心部への 接近性は比較的良好で、居住環境は概ね普通程度である。周辺の分譲住宅地と比較すると相対的割安感が生じて、需要 は回復している。需要の中心となる価格帯は、土地で９００万円前後、新築戸建物件で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近 隣地域は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅中心の地域で、自用の建物が多く、賃貸市場は熟成していないため、 収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。し たがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [102.5] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の懸念はあるが景気は持ち直している 。市内では利便性、街路条件等の良好な物件 の需要は回復傾向、その範囲も中心部から郊 外へと拡大傾向。 斜面住宅地で需要は弱めであったが、周辺の 分譲住宅地の価格と比較して、相対的割安感 から需要は回復し、地価は緩やかな上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +0.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％