別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -14 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市小佐世保町４８５番４ ｢小佐世保町２８－１４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅が密集す る傾斜地の住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 佐世保 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 小佐世保町バス停東方 240m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市中心部外周の斜面住宅地域で変動要因はなく現状維持と予測する。中心部に比較的近く、車両通行可能 な街路に接面する住宅地の需要は根強く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市中心部周辺の斜面住宅地域で広域的には全市域に及ぶ。需要者の中心は佐世保市内の居住者が殆 どである。斜面地で開発余地は少なく新規の宅地開発は低調である。居住者の高齢化が進むが、市中心部に比較的近く 利便性も良いことから車輌通行可能な街路に接面する住宅地については根強い需要が見込まれるものと思料する。土地 は１５０㎡程度で６００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模住宅が密集する傾斜地の住宅地域であり、賃貸用不動産の敷地としては画地規模が小さく、合理的な共同住宅の 想定が困難であるため収益価格の試算は断念した。快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的であることから、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を採用し、周辺標準地 との検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐世保 -27                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感、売上動向等の景況値は改善している 。供給面での制約等により一部に弱さは見ら れるが、全体として景気は持ち直している。 傾斜地の住宅地域で居住者の高齢化が進行す るが、市中心部に比較的近いため、車輌通行 可能な街路に接面する住宅地への需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％ +1.1 ％