別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -13 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市下本山町１１６０番１７ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道 本山 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 本山駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。長期下落に伴う相対 的割安感から需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部の標準住宅地であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の３０～４０代の １次取得者層であるが、周辺町の居住者も含まれる。周辺住宅団地との競合の影響等から、郊外の既成住宅地への需要 は弱含みであるが、長期下落に伴う相対的割安感から需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の 中心となる価格帯は土地が２２０㎡程度で９００万円前後、新築の戸建物件が２，８００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、地価の実勢に即した実証的な価格である。 収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用が 困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡に留意 し、需給動向等をも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [129.2] [100.5] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響が一部見られるが、県内景気 は全体として持ち直している。個人消費は持 ち直し、観光は回復、住宅投資は横ばい圏内 で推移している。 地価に値頃感が生じており、需要は回復傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％