別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -12 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市原分町７１２番７ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 傾斜地に一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス 左石 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 坂の上分道バス停北東 方 580m 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、長期下落による相対的割安感・底値感から、地価は緩やかな上昇傾向 で推移している。地域内に格別の変動要因はなく、当分はこの傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部を中心とした斜面住宅地域で、需要者の中心は市内及び隣接市町内在住の１次取得者層であ る。街路条件がやや劣る斜面住宅地域に対する需要は弱含みであるものの、周辺地域においては新規の住宅供給は少な く、地価は長期下落により底値圏を脱し緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規 模で６００万円～８００万円程度、新築戸建物件で２３００万円～２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言え る。収益価格は当該地域が第１種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であ ることから収益還元法の適用は困難であった。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価 格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [111.4] [102.5] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地 域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に 対する需要も郡部や離島などを除き回復基調 で推移している。 周辺には新規の開発分譲等は見られず斜面住 宅地に対する需要は弱含みであるものの、地 価は需要の回復により緩やかな上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％