別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -5 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西7.5m市道 水道、ガス 泉福寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北向き傾斜地にある古くから の住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 泉福寺駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市北部の傾斜地に存する一般住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、地価の長期下落による相対 的割安感から需要は回復しつつあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部を中心とした市内全域の住宅地域である。需要者の中心は佐世保市在住の一次取得者層であ るが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。地価の長期下落による相対的割安感やショッピングモールの進出に よる利便性の向上等を反映して需要は回復しつつある。需要の中心価格帯は土地が１９０㎡程度で７００～８００万円 程度、新築の戸建物件で３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。近隣地域は戸建住宅が標準的使用である地域で、自用の建物が 大部分で賃貸市場が未発達のため収益価格は試算できなかった。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い 住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的なことから、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [102.5] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し 個人消費、生産活動は緩やかに持ち直してい るが、住宅建設は物価上昇、供給制約の影響 が継続している。 佐世保市北部の傾斜地に存する住宅地域で、 地価の長期下落による相対的割安感から需給 関係は改善し、地価は緩やかな上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％