別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -3 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市木原町１８２３番１ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに陶 器工場が混在する住 宅地域 南4m市道、東側道 水道 三河内 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   230 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 木原口バス停東方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に一般住宅、陶器工場が混在する住宅地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。市街化 調整区域の規制等により需要は限定的であるが、地価の長期下落の結果、底値圏にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市郊外の市街化調整区域及び都市計画区域外に位置する既成の住宅地域の圏域。需要者の中心は、 地縁的選好性により対象地周辺居住者及びその親族、または陶磁器関連事業者がほとんどを占めると見られる。取引件 数は極めて少なく、取引される価格帯もバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない。調整区域の規制に加 え地縁的選好性が強く、需要が限定的な中、市中心部や各種利便施設にも遠く、市場は弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域に存する住宅地域であり、自用目的の取引が支配的である。そのため賃貸市場が未成熟で、 収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による先行き不透明感があ るが、利便性、居住の快適性等の優る不動産 の需要は安定的に推移している。 市街化調整区域の規制もあり、需要者は限定 されるため需要は弱いが、地価の長期下落の 結果、底値圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％