別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐世保 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市保立町２７５番２３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 佐世保 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 総合教育センター前バ ス停北西方 880m 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市中心部に近い高台の住宅地域である。当地域に至るまでの街路の系統はやや劣るが、地価水準は長期下 落により低位となっており、値頃感から需要は回復し、今後も地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市中北部を中心に価格水準の類似した住宅地域で広域的には市内全域の住宅地域である。需要者 の中心は、市内在住の３０～４０代の一次取得者層である。高台の住宅団地で需要は普通程度であるが、長期の地価下 落による値頃感から新規分譲物件の価格と比較すると割安感がある。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度 で９００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、佐世保市中心部周辺において価格水準の類似した住宅地域の取引事例を採用して求めた。戸建住宅が地域 の標準的使用で、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。居住の 快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と 認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [100.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は限定的で県内景 気は緩やかに持ち直しているが円安やエネル ギー価格の上昇等先行きは不透明である。 斜面地にあり、新たな開発や分譲等の動きは 少ないが、中心部に近い住宅地の需要は底堅 い。地価は割安感より回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％