別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長崎 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-5 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市田中町５９２番２ ②地積 　(㎡) 2,555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,200) 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、倉庫等が建 ち並ぶ流通業務系の 工業団地 北西12m市道、三方路 水道、下水 肥前古賀 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   270 ｍ、南   350 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 肥前古賀 5.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市東部の流通業務系の工業団地として熟成した地域である。コロナ禍においても物流施設用地の需要は堅調 であり、地価は今後も上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内の倉庫、営業所等の流通業務施設が存する地域が中心であり、広域的には県内全域の流通系工 業地域である。需要者の中心は、自用の流通業務施設の取得を目的とする県内外の商工業者である。近隣地域は流通業 務団地として熟成しており、他に同様の工業団地がないため、供給が限定的で需要は底堅い。業種によって取引される 規模、価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は工業地の取引が極めて少ないため、格差の大きな事例や取引時点の古い事例も採用せざるを得なかったが、 概ね実証的な価格を得た。収益価格は自用の倉庫、営業所等を中心とする流通業務団地で賃貸市場が未成熟であること から試算できなかった。近隣地域においては、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるの が一般的である。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業を中心とした臨海型工業地の需要は、 弱い状況が続いているが、流通系の内陸型工 業地に対する需要は、堅調に推移している。 流通業務系の工業団地であり、コロナ禍にお いても需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％