別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長崎 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市神ノ島町１丁目３６３番１ ②地積 　(㎡) 2,390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 臨港地区 (60,200) 2:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ工業団地 南東9m道路 水道、下水 長崎 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 神ノ島工業団地停西方 230m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の工業団地に工場、倉庫等が建ち並ぶ地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。企業の設備投資 に対する意欲は弱いが、景気回復の期待感から、地価は横這い傾向に転じたものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内の工場及び流通業、倉庫業関連の事業所等が進出する地域である。需要者の中心は市内外の鉄 工業、中小造船、製造業関連の法人事業者等である。地域経済及び企業の投資意欲の回復は遅れており、需要は弱含み で推移している。取引は敷地面積、介在する事情等により個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した実証的な価格である。工業地域であり、自用の工場、営業所、倉庫が中心で、貸 倉庫、貸工場等の需要も乏しく、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算できなかった。自己使用目的の取引 が中心で、市場では取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を妥当と判断し、コロ ナ禍の影響等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は円安等の外的要因に左右されつつ も、比較的安定している。長崎市内において は、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待 されている。 造成された工業団地で特別な変動要因はない 。設備投資も持ち直しの動きも見られるが、 主要産業が弱いことから工業用地の需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％