別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西泊町１０１番４２外 ｢西泊町２３－３６｣ ②地積 　(㎡) 11,789   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ海岸沿いの工業 地域 北西8m市道 水道、下水 長崎 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西   120 ｍ、南   370 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 神崎鼻口停南西方 450m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小造船は更新需要の受注残で比較的高操業が続いているものの、新規投資までには至らず臨海型の工場地の取 引市場では模様眺めの雰囲気が続いており、需要は弱く今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の臨海型を中心に内陸型も含めた工業地域である。需要層は造船関連の事業者のほか地場の製造関連 業者、倉庫・運輸業者等が見込まれる。長崎県内では大手造船が厳しい経営環境にある一方、中小は更新需要等を背景 に高水準の受注残を抱え高操業だが、長崎市をはじめ県南部の臨海型工場地に対する需要は模様眺めの状況にあり、需 要は弱い。このため取引が非常に少なく需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にあるのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長崎県内の臨海型の工業地域に加え内陸型の工業団地からも収集した事例より求めたもので、最近の工業地 の市場性と地価水準は概ね適切に反映出来たものと考える。一方収益価格については、近隣地域では造船関連を中心と した自社工場が標準的使用で、賃貸市場が成立していないので試算を断念した。そこで鑑定評価額は県内の他の工業地 の標準地との関係や、工業地に対する需給動向及び前年価格との関連性を考慮し比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例 外を除き殆ど見られない。地価は依然として ２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡 大の方向にある。 流通業務関連や高速道路背後の内陸型に比べ 、臨海型の工業地に対する需要は弱く、取引 も非常に少なく地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％