鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２２２９ -124	長崎市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	９２２２９ -125	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、東2m、南東1m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	９２２２９ -126	長崎市		建付地	（　）	不整形	北西7m市道、三方路		商業 (100,400)
d	９２２２９ -127	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	９２２２９ -128	長崎市		建付地	（　）	不整形	西10m市道、北2.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,729	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	415,988	100 [ 87.6]	474,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	494,000
b	(　 ) 328,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	331,627	100 [ 69.6]	476,476		496,000
c	(　 ) 250,100	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 78.6]	100 [ 81.6]	400,861	100 [ 84.4]	474,954		494,000
d	(　 ) 381,619	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,870	100 [ 80.9]	480,680		500,000
e	(　 ) 312,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.1]	372,451	100 [ 78.8]	472,654		492,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 495,000 円／㎡]

長崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の存する地域は分譲マンションに適した地域であり、開発法による価格を求めることにより比準価格を検証し得ることから、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地である。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,347,820,555	1,020,723,035	13	566,000	3,100.00	291,000	3,624.69
⑧開発法による価格	327,097,520 円　　　　（　 505,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
648 ㎡	㎡		㎡		㎡	648.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.00 ㎡	3,624.69 ㎡	3,240.00 ㎡	384.69 ㎡	3,100.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 40 戸) 78㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.9 ％）	（ 559.4 ％）	（ 500.0 ％）	（ 59.4 ％）	（ 85.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	20.5 ｍ 26.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍ 51.5 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

566,000 円／㎡

店舗等

566,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 566,000 円／㎡　　×　　 2,931.00 ㎡　　＝　　　　 1,658,946,000 円

店舗等

　 566,000 円／㎡　　×　　 169.00 ㎡　　＝　　　　 95,654,000 円

合　計　　　　　　　　 1,754,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 302,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 302,640 円／㎡　　×　　　 3,624.69 ㎡　　＝　　　　 1,096,976,182 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,754,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 175,460,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,272,436,182 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	140,368,000 円	( 8 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 114,498,178 円
	販売総額(2期)	1,263,312,000 円	( 72 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 969,465,629 円
	販売総額(3期)	350,920,000 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 263,856,748 円
収入合計		－	－	－	－	1,347,820,555 円
支出	建築工事費(1期)	109,697,618 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,119,264 円
	建築工事費(2期)	109,697,618 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 92,255,697 円
	建築工事費(3期)	877,580,946 円	( 80 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 673,455,618 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	105,276,000 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 96,053,822 円
	販売管理費(2期)	70,184,000 円	( 40 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 57,838,634 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,020,723,035 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,347,820,555 円　　－　　　　　　 1,020,723,035 円　　＝　　　　　 327,097,520 円 505,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
長崎 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-21

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　笹嶋　洋

TEL.

鑑定評価額

321,000,000 円

１㎡当たりの価格

495,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市五島町６番１５｢五島町３－１７｣				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層マンション、営業所等が混在する商業地域	南7.5m市道、西側道	水道、ガス、下水	長崎 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

五島町停南東方

150m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の商業地域であり、店舗・事務所としての需要の回復は遅れているものの、都心型マンション用地
としての需要は強く、長崎新幹線開通による期待感も相俟って地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 495,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 503,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心部及びその周辺の商業地域一円。店舗用地としての需要は弱いものの、画地規模の大きなマンション
用地としての需要は旺盛であり、年々マンションの割合が増加している。需要者はマンション開発業者と長崎駅再開発
事業を見込んだホテル開発業者が殆どで、この傾向はしばらく継続すると思料する。需要の中心は土地が６００㎡程度
で３億円程度が取引の中心とみられるが、より高い取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性のある取引事例により求められており、市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は
開発業者等の視点を具現した価格であるが、想定要素を含み不確実性を伴う。以上より、比準価格を標準とし開発法に
よる価格は参考程度にとどめ、コロナ禍の影響等を勘案し、前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性に
も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は円安等の外的要因に左右されつつ
も、比較的安定している。長崎市内において
は、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待
されている。

マンション用地としての強い需要が継続して
おり、長崎新幹線開業への期待感も相俟って
地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２６ -8	長崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m市道、東6m、角地		近商 (100,400)
b	２３０９ -17	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,400)
c	２３１８ -7	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	９２３１３ -6	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 386,263	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	374,123	100 [ 78.5]	476,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	496,000
b	(　 ) 360,661	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,710	100 [ 77.4]	472,494		491,000
c	(　 ) 348,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	375,153	100 [ 78.2]	479,735		499,000
d	(　 ) 381,619	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	388,870	100 [ 82.9]	469,083		488,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 495,000 円／㎡]

長崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の存する近隣地域は分譲マンションに適した地域であり、開発法による価格を求めることにより比準価格を検証し得ることから、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

都心型マンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,357,345,788	1,031,217,615	13	570,000	3,100.00	291,000	3,624.69
⑧開発法による価格	326,128,173 円　　　　（　 503,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
648 ㎡	㎡		㎡		㎡	648.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.00 ㎡	3,624.69 ㎡	3,240.00 ㎡	384.69 ㎡	3,100.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 45 戸) 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.9 ％）	（ 559.4 ％）	（ 500.0 ％）	（ 59.4 ％）	（ 85.52 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	20.5 ｍ 26.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.5 ｍ 51.5 ｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

570,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 570,000 円／㎡　　×　　 3,100.00 ㎡　　＝　　　　 1,767,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,767,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 302,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 302,640 円／㎡　　×　　　 3,624.69 ㎡　　＝　　　　 1,096,976,182 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,767,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 176,700,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,283,676,182 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	141,360,000 円	( 8 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 115,307,352 円
	販売総額(2期)	1,272,240,000 円	( 72 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 976,316,976 円
	販売総額(3期)	353,400,000 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 265,721,460 円
収入合計		－	－	－	－	1,357,345,788 円
支出	建築工事費(1期)	109,697,618 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 101,119,264 円
	建築工事費(2期)	109,697,618 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 92,255,697 円
	建築工事費(3期)	877,580,946 円	( 80 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 673,455,618 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,407,000 円
	販売管理費(1期)	106,020,000 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 96,732,648 円
	販売管理費(2期)	70,680,000 円	( 40 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 58,247,388 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,031,217,615 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,357,345,788 円　　－　　　　　　 1,031,217,615 円　　＝　　　　　 326,128,173 円 503,000 円／㎡