鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３２６ -7	長崎市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8.5m国道、北1.7m、二方路		準住居 (80,300)
b	２３２７ -18	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m国道、南3m、角地		近商 (100,300)
c	２３１８ -17	長崎市		更地	（　）	不整形	南西4m市道、北3m、二方路		近商 (100,240)
d	２３０９ -16	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	９２３２６ -106	長崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,700	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	141,415	100 [ 157.2]	89,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 78,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	78,066	100 [ 86.5]	90,250		93,000
c	(　 ) 85,502	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.4]	88,662	100 [ 98.5]	90,012		92,700
d	(　 ) 98,740	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	132,838	100 [ 146.2]	90,860		93,600
e	(　 ) 113,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	141,940	100 [ 160.0]	88,713		91,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

長崎 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,157,411	987,924	4,169,487	3,539,400	630,087	（　0.9497） 598,394	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,466,542 円　　　　（　 75,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	24.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、　２・３Ｆ共同住宅（３ＤＫ、平均賃貸面積６０．０㎡、３戸）、駐車場１台込

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,100	218,400	6.0	1,310,400
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,250	146,250	1.0	146,250
							2.0	292,500
3～ 3	共同住宅	70.00	90.0	63.00	1,250	78,750	1.0	78,750
							2.0	157,500
～

～

計		330.00	86.1	284.00		443,400		1,535,400
								450,000

⑨年額支払賃料	443,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,320,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,320,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,054,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,535,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 88,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,157,411 円　　　　（　 31,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０７３６２　　　　-4	957 ( 955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,294 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０７３６２　　　　-7	1,232 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,000 円	51,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,624 円	5,320,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 987,924 円　（　　　　　　 5,987 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,539,400 円（　　　　　 21,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,157,411 円
②総費用	987,924 円
③純収益　①－②	4,169,487 円
④建物等に帰属する純収益	3,539,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	630,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	598,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,466,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長崎 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-19

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　宮崎　英樹

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

92,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市田上３丁目３３２番１０				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	台形 3.5:1	空地	小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北6m市道、東側道	水道、ガス、下水	長崎 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

田上停西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型店等への顧客の流出等から衰退傾向にある旧来からの近隣商業地域で空店舗も散見される。地価は周辺住宅
地域との価格差が少なくなってきているため概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市都心部周辺の近隣商業地域の圏域。需要者は市内の個人事業者を中心として中小規模の地場企業で
あるが、旧来からの近隣型の商業地域であるため、スーパー等への顧客の流出は否めず、閉鎖した店舗もみられるなど
商業地的形態が崩れつつある。但し、周辺住宅地との価格差が小さくなってきているため地価は底値圏にあると思われ
る。取引件数が少なく、取引される価格帯もバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。収益価格は対象不動産の収益力を反映するものとして理論的で
あるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。市場では取引価格を指標に価格
が決定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地
の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[143.0]

[103.0]
100

92,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ
禍の影響が和らぎ観光や飲食店も持ち直しつ
つありマンション需要も依然として強い。

郊外型の大型商業施設への顧客の流出等によ
り地域的衰退が進んでいる旧来型の近隣商業
地域であり、商業地的要素は年々減少してい
る。

実測が行われ地積が減少した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１８ -1	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		近商 (100,300)
b	２３２５ -5	長崎市		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	９２３０９ -12	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南4m、角地		１中専 (70,200)
d	２３２７ -18	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m国道、南3m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,957	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,210	100 [ 97.0]	89,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	92,600
b	(　 ) 72,019	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	84,595	100 [ 92.2]	91,752		94,500
c	(　 ) 62,910	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,566	100 [ 68.5]	89,877		92,600
d	(　 ) 78,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	78,066	100 [ 86.5]	90,250		93,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,700 円／㎡]

長崎 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,136,169	987,176	4,148,993	3,539,400	609,593	（　0.9497） 578,930	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,061,042 円　　　　（　 73,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	24.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２、３Ｆ共同住宅（３戸、３ＤＫ、専有面積６０㎡前後）を想定

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

本件想定建物の仕様として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,100	218,400	6.0	1,310,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	90.0	117.00	1,240	145,080	1.0	145,080
							2.0	290,160
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	1,240	78,120	1.0	78,120
							2.0	156,240
～

～

計		330.00	86.1	284.00		441,600		1,533,600
								446,400

⑨年額支払賃料	441,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,299,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,299,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 264,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,034,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,533,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 446,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 87,360 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,136,169 円　　　　（　 31,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０５８２９　　　　-16	1,253 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,228	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０５８２９　　　　-17	1,314 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長崎 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,000 円	51,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,976 円	5,299,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 987,176 円　（　　　　　　 5,983 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,539,400 円（　　　　　 21,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,136,169 円
②総費用	987,176 円
③純収益　①－②	4,148,993 円
④建物等に帰属する純収益	3,539,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	609,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	578,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,061,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,100 円／㎡）