別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
長崎 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-11 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市船大工町７６番
｢船大工町２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,312)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 飲食店が建ち並ぶ歓
楽街の商業地域
 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 浜の町停南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,312)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店が建ち並ぶ長崎市を代表する歓楽街である。商業形態に大きな変化はなく、行動制限緩和等により客足も
戻りつつあある。コロナ禍により収益性は悪化したものの、需要は戻りつつある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の飲食店街を中心として広域的には住吉、浜口地区の商業地域を含む圏域である。需要者は、地
場及び全国展開の飲食関連業者や貸ビルを目的とする個人・中小法人である。新型コロナの影響により客足は減少し、
商業収益性は低下していることから、新規出店、投資取引の対象としては弱い状況である。商業地の取引は個別性も強
く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は中層店舗を想定し試算し
たが、顧客減少により店舗需要が少ないため高賃料が望めないこと等から、収益価格は低位に求められた。投資家が敬
遠しやすい状況下であり、自用目的の需要者が中心と考えられることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年
公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地域におけるマンション用地の需要は依
然として強い。物価上昇等の懸念はあるが、
行動制限の緩和により不安定さは弱まってき
ている。

飲食店が集中する歓楽街であり、行動制限の
緩和により客足は戻りつつあるが、不動産需
要は十分な回復までには至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０８

-14		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b ２３１１

-13		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ９２３２７

-5		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
d ９２３２７

-4		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.8m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,288)
e ９２３２７

-1		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2m市道、
中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    234,651) 
234,651  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
233,478 		 100
[ 107.8]
216,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
209,708  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,869 		 100
[ 100.0]
208,869 
209,000 
c (　           ) 
281,148  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
238,507 		 100
[ 113.3]
210,509 
211,000 
d (　           ) 
219,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
204,466 		 100
[ 100.0]
204,466 
204,000 
e (　           ) 
239,107  		 100
[ 140.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,179 		 100
[  78.4]
211,963 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



長崎 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,539,223 
1,810,418 
6,728,805 
5,808,780 
920,025 		 （　0.9497）
873,748 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,203,083 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 83.32 ＲＣ5 416.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   312 ％   154 ㎡      6.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・５階はワンフロアの店舗、２～４階は各階とも２店舗を想定 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,900 
169,128 		 6.0  1,014,768 
0.0  0 

  ～ 2		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,470 
144,050 		 6.0  864,300 
0.0  0 

  ～ 3		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,470 
144,050 		 6.0  864,300 
0.0  0 

  ～ 4		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,470 
144,050 		 6.0  864,300 
0.0  0 

  ～ 5		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,470 
144,050 		 6.0  864,300 
0.0  0 

計
416.60 
70.0 
291.60 

745,328 		 4,471,968 
0 
⑨年額支払賃料        745,328 円　×　12ヶ月　＝　       8,943,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,943,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       447,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,496,739 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,471,968 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,484 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,539,223 円　　　　（　        55,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０８０７９
　　　　-1		 2,650  
(   2,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２３０８０７９
　　　　-11		 2,206  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,279 
c ２３０８０７９
　　　　-104		 2,425  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,636 
長崎 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 418,500 円  　　　　     83,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 268,318 円  　　　        8,943,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,400 円  　　　　     83,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,810,418 円　（　　　　　　        11,756 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     416.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,808,780 円  
（　　　　　        37,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,539,223 円      
②総費用 1,810,418 円      
③純収益　①－② 6,728,805 円      
④建物等に帰属する純収益 5,808,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 920,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 873,748 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,203,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
長崎 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-11 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市船大工町７６番
｢船大工町２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,312)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 飲食店が建ち並ぶ歓
楽街の商業地域
 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 浜の町停南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,312)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 長崎市中心部の歓楽街に存し、新型コロナ禍における顧客減少等のその影響も徐々に緩和しているものの、地価
は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部に存する商業地域である。需要者の中心は飲食業関連の法人及び個人事業者等である。これ
まで周辺におけるマンション用地需要等の下支えもあり地価は上昇傾向だったが、長崎市中心部の歓楽街に存するため
、新型コロナ禍における顧客減少等の影響を大きく受けていたが、その影響も徐々に緩和しているものの地価は下落傾
向である。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄筋コンクリート造５階建店舗を想定し試算
したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求めら
れた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年標準地の価格との検討を踏まえ、
単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で都心の底堅い商業地需要
は一時停滞し、特に歓楽街や観光地近くにお
ける需要は減退。郊外における需要は依然と
して弱含み。

長崎市中心部の歓楽街に存し、新型コロナ禍
における顧客減少等の影響は徐々に緩和して
いるものの需要は減退傾向。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２６

-102		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.8m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,288)
b ２３０８

-14		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c ２３１１

-13		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
d ２３２７

-8		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北3m、南3m、
東2m、四方路
近商
駐車場整備地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
204,466 		 100
[  98.0]
208,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　    234,651) 
234,651  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
233,478 		 100
[ 111.7]
209,022 
209,000 
c (　           ) 
209,708  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,869 		 100
[  98.0]
213,132 
213,000 
d (　           ) 
160,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
158,757 		 100
[  75.0]
211,676 
212,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



長崎 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,619,422 
1,812,938 
6,806,484 
5,808,780 
997,704 		 （　0.9497）
947,519 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     19,739,979 円　　　　（　    128,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 83.32 ＲＣ5 416.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   312 ％   154 ㎡      6.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・５階店舗（各階フロア貸し）、２～４階店舗（各階２戸）を想定 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,900 
169,128 		 6.0  1,014,768 
0.0  0 

  ～ 2		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,500 
145,800 		 6.0  874,800 
0.0  0 

  ～ 3		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,500 
145,800 		 6.0  874,800 
0.0  0 

  ～ 4		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,500 
145,800 		 6.0  874,800 
0.0  0 

  ～ 5		 店舗
83.32 
70.0 
58.32 
2,500 
145,800 		 6.0  874,800 
0.0  0 

計
416.60 
70.0 
291.60 

752,328 		 4,513,968 
0 
⑨年額支払賃料        752,328 円　×　12ヶ月　＝　       9,027,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,027,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       451,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,576,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,513,968 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,619,422 円　　　　（　        55,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０７３６２
　　　　-1		 1,986  
(   1,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２３０８０７９
　　　　-1		 2,650  
(   2,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,548 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 418,500 円  　　　　     83,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 270,838 円  　　　        9,027,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,400 円  　　　　     83,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,700 円  　　　　     83,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,812,938 円　（　　　　　　        11,772 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     416.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,808,780 円  
（　　　　　        37,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,619,422 円      
②総費用 1,812,938 円      
③純収益　①－② 6,806,484 円      
④建物等に帰属する純収益 5,808,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 997,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,153 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,739,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     128,000 円／㎡）