鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１８ -7	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３０９ -5	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	２３０９ -23	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、東2.5m、二方路		１住居 (80,200)
d	９２３１８ -25	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	９２３１８ -28	長崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西2m市道、中間画地		商業 (90,320)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 348,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	375,153	100 [ 106.2]	353,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 230,081	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,983	100 [ 68.8]	344,452		344,000
c	(　 ) 278,552	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	278,825	100 [ 79.4]	351,165		351,000
d	(　 ) 254,967	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,967	100 [ 71.2]	358,100		358,000
e	(　 ) 484,262	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	491,042	100 [ 136.4]	360,001		360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

長崎 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,342,767	3,844,048	15,498,719	12,908,400	2,590,319	（　0.9497） 2,460,026	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	51,250,542 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.75	Ｓ5	1,022.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	222 ㎡	7.9 m x 28.7 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階を店舗（フロアー貸し）、３～５階を共同住宅各４戸（１Ｋタイプ）と想定

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

複合ビルとしては標準的仕様

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	168.75	75.0	126.56	2,800	354,368	6.0	2,126,208
							0.0	0
2～	店舗	168.75	80.0	135.00	2,300	310,500	6.0	1,863,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	168.75	80.0	135.00	1,840	248,400	1.0	248,400
							2.0	496,800
～	機械室	10.00

～

計		1,022.50	78.4	801.56		1,658,468		4,982,808
								1,987,200

⑨年額支払賃料	1,658,468 円　×　12ヶ月　＝　 19,901,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 801.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,901,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 995,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,906,535 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,982,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,987,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 388,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,342,767 円　　　　（　 87,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１４９２５　　　　-7	2,722 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,814 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１７５９８　　　　-2	3,440 ( 3,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,752
c	２１４９２５　　　　-16	2,419 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,846

長崎 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	597,048 円	19,901,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 364,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,844,048 円　（　　　　　　 17,316 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,022.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,908,400 円（　　　　　 58,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,342,767 円
②総費用	3,844,048 円
③純収益　①－②	15,498,719 円
④建物等に帰属する純収益	12,908,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,590,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,460,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,250,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
長崎 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-10

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　堺　賢作

TEL.

鑑定評価額

77,300,000 円

１㎡当たりの価格

348,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市新大工町１７９番｢新大工町４－１４｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:3.5	店舗ＬＳ2	中低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南8.5m市道	水道、ガス、下水	長崎 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

諏訪神社前停北東方

160m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションと商業施設からなる再開発ビル「新大工町ファンスクエア」が１１月１９日に開業した。標準地
周辺はマンション用地としての人気が高い地域であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長崎市都心部及び周辺の商業地域一円である。需要者の中心は地場の個人及び法人であるが、規模がまと
まればマンション開発業者も想定される。近隣地域は旧来からの商店街であるが、マンション用地としての需要が旺盛
であり、地価は上昇傾向で推移している。取引件数は少なく、取引される規模もバラツキがあり、需要の中心となる価
格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は長崎市内の商業地域から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下資本に対
する店舗等の賃料収入が十分見込めず、比準価格に比して低位に求められた。よって、本件では市場性を反映した比準
価格を重視し、想定要素が多く、やや信頼性に欠ける収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と
総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 318,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[105.0]

100
[ 88.2]

[100.0]
100

349,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による落ち込みから緩やか
に持ち直しているが、観光業、飲食業は先行
き不透明な状況が続いている。

再開発ビル「新大工町ファンスクエア」の開
業により、商店街全体に好影響を与えること
が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０９ -5	長崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	２３１８ -7	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	９２３１４ -26	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
d	９２３１４ -27	長崎市		建付地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,420)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,081	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	236,983	100 [ 69.7]	340,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 348,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	375,153	100 [ 104.2]	360,032		360,000
c	(　 ) 376,841	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,451	100 [ 110.0]	363,137		363,000
d	(　 ) 324,015	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	362,556	100 [ 104.8]	345,950		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

長崎 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,351,541	3,845,883	15,505,658	12,908,400	2,597,258	（　0.9497） 2,466,616	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	51,387,833 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.75	Ｓ6	1,022.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	222 ㎡	7.9 m x 28.7 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗（フロア貸し）、３～６階を１Ｋタイプ共同住宅各４戸と想定

⑦有効率　 78.4 ％
の理由

複合ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.75	75.0	126.56	2,850	360,696	6.0	2,164,176
							0.0	0
2～ 2	店舗	168.75	80.0	135.00	2,300	310,500	6.0	1,863,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	168.75	80.0	135.00	1,830	247,050	1.0	247,050
							2.0	494,100
～	機械室	10.00

～

計		1,022.50	78.4	801.56		1,659,396		5,015,376
								1,976,400

⑨年額支払賃料	1,659,396 円　×　12ヶ月　＝　 19,912,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 801.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,912,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 995,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,917,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,015,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,976,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 386,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,351,541 円　　　　（　 87,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０８９７４　　　　-19	3,033 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,880	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,864 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０８９７４　　　　-20	3,069 ( 3,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,876
c	２３０８９７４　　　　-21	2,545 ( 2,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,828

長崎 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	597,383 円	19,912,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,845,883 円　（　　　　　　 17,324 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,022.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,908,400 円（　　　　　 58,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,351,541 円
②総費用	3,845,883 円
③純収益　①－②	15,505,658 円
④建物等に帰属する純収益	12,908,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,597,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,466,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,387,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）