別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 5-7 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西海町字樋出１７００番１２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＬＳ2 中小規模店舗が見ら れる国道沿いの商業 地域 西12m国道、北側道 水道、下水 道ノ尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いに飲食店、店舗等が 建ち並ぶ地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 西海停北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパーやドラッグストア、飲食店舗を中心とした商業地域であるが、隣接する時津町の郊外型大型店舗の影響 を受けて顧客が流出しており、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市郊外及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元企業や県内外の事業者 である。近隣地域は旧郡部に位置する国道沿いの近隣型商業地域であるが、隣接する時津町における大型店舗の進出の 影響を受け、商況は低迷しており、地価は引き続き下落傾向にある。取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中 心となる価格帯は、見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において広域的に複数の取引事例を採用することができた。収益価格は、賃貸需 要が乏しい地域であることから試算できなかった。近隣地域は、投資需要は極めて弱く、自己使用目的の取引が多いこ とから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って、代表標準地との均衡や市場の需給動 向、単価と総額の関連等を再吟味の上、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [150.5] [103.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ られるものの、感染症の影響が和らぐ中で、 全体として持ち直している。 旧郡部の商業地域で、特段の変動要因はない 。隣接町の商業地の熟成に伴って顧客は減少 し、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％