鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０９ -17	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,400)
b	２３１８ -7	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	９２３１２ -103	長崎市		建付地	（　）	不整形	東36m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)
d	９２３１２ -104	長崎市		底地	（　）	長方形	北33m国道、西8m、角地		商業 (100,600)
e	９２３１２ -105	長崎市		建付地	（　）	台形	北東25m国道、北西8m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,661	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,710	100 [ 51.2]	714,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	714,000
b	(　 ) 348,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	375,153	100 [ 51.6]	727,041		727,000
c	(　 ) 724,590	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	766,241	100 [ 96.0]	798,168		798,000
d	(　 285,673) 571,346	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	603,834	100 [ 76.0]	794,518		795,000
e	(　 ) 519,163	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	511,746	100 [ 65.0]	787,302		787,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 797,000 円／㎡]

長崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,121,391	15,021,706	51,099,685	42,958,600	8,141,085	（　0.9255） 7,534,574	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	156,970,292 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	380.00	ＲＣ8	3,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	20.6 m x 25.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しで、１階店舗、上層階事務所

⑦有効率　 63.5 ％
の理由

地域において標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	60.0	228.00	3,600	820,800	6.0	4,924,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	65.0	247.00	2,550	629,850	6.0	3,779,100
							0.0	0
3～ 8	事務所	380.00	65.0	247.00	2,350	580,450	6.0	3,482,700
							0.0	0
9～ 9	塔屋	40.00

～	駐車場

計		3,080.00	63.5	1,957.00		4,933,350		29,600,100
								0

⑨年額支払賃料	4,933,350 円　×　12ヶ月　＝　 59,200,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,957.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的でない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,200,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　％　＝　　 2,960,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,840,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,600,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 281,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,121,391 円　　　　（　 128,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０７３６２　　　　-5	1,919 ( 1,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	3,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,618 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３０７５９８　　　　-1	2,593 ( 2,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	4,067
c	２３０７５９８　　　　-2	1,684 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 60.0]	3,302

長崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,095,000 円	619,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,064,006 円	68,800,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,363,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,261,500 円	619,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	619,000 円	619,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	619,000 円	619,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,021,706 円　（　　　　　　 29,168 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	619,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,958,600 円（　　　　　 83,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,121,391 円
②総費用	15,021,706 円
③純収益　①－②	51,099,685 円
④建物等に帰属する純収益	42,958,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,141,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,534,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,970,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
長崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長崎 5-3

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　三浦　純一

TEL.

鑑定評価額

405,000,000 円

１㎡当たりの価格

787,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長崎市五島町１番１６				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＲＣ15	中高層ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	西36m国道	水道、ガス、下水	長崎 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

五島町停東方近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域を含む長崎駅周辺においては、県庁の移転完了に続き、駅周辺整備等への期待性から強気の取引が増加
しており、地価はコロナ禍にあっても上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 810,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ長崎駅から浜町地区に至る一帯の準高度商業地域である。テナント需要は弱いが、都心型マン
ション敷地としての強い需要を背景に、需要は堅調に推移している。さらに、近隣地域の周辺で実施される駅周辺整備
等への期待、県庁移転にも牽引されて、地価はコロナ禍にあっても上昇傾向で推移している。需要者の中心は県内外の
デベロッパーが中心である。市場の中心価格は個別性が強く見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、事務所需要の減退によりテナントビルの需要が弱く、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試
算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも、自用目的のエンド
ユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を重視しつつ、収益価格も比較考量の上、さらに市場の
需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    746,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ
られるものの、感染症の影響が和らぐ中で、
全体として持ち直している。

近隣地域の周辺で実施されている駅周辺整備
への期待性、県庁移転等を起因としてコロナ
禍にあっても地価は強含みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

長崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０９ -17	長崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,400)
b	９２３１８ -3	長崎市		建付地	（　）	不整形	東36m国道、西6m、二方路		商業 (100,600)
c	９２３１８ -29	長崎市		底地	（　）	長方形	北33m国道、西8m、角地		商業 (100,600)
d	９２３１８ -32	長崎市		建付地	（　）	台形	北東25m国道、北西8m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,661	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	365,710	100 [ 51.2]	714,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	714,000
b	(　 ) 724,590	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	766,241	100 [ 94.0]	815,150		815,000
c	(　 285,673) 571,346	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	603,834	100 [ 78.0]	774,146		774,000
d	(　 ) 519,163	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	511,746	100 [ 64.0]	799,603		800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 810,000 円／㎡]

長崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため方式の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,456,623	15,045,040	51,411,583	42,958,600	8,452,983	（　0.9255） 7,823,236	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	162,984,083 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	380.00	ＲＣ8	3,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	515 ㎡	20.6 m x 25.5 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しで、１階は店舗、２階以上は事務所。タワー式駐車場３２台。

⑦有効率　 63.5 ％
の理由

高層店舗兼事務所としては標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	60.0	228.00	3,750	855,000	6.0	5,130,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	65.0	247.00	2,530	624,910	6.0	3,749,460
							0.0	0
3～ 8	事務所	380.00	65.0	247.00	2,350	580,450	6.0	3,482,700
							0.0	0
9～	塔屋	40.00

～	駐車場

計		3,080.00	63.5	1,957.00		4,962,610		29,775,660
								0

⑨年額支払賃料	4,962,610 円　×　12ヶ月　＝　 59,551,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,957.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,551,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　％　＝　　 2,977,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,173,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,775,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 282,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,456,623 円　　　　（　 129,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１８０７９　　　　-2	2,528 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,769 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１７５９８　　　　-2	3,440 ( 3,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,822
c	２１４９２５　　　　-11	2,834 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,936

長崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,095,000 円	619,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,074,540 円	69,151,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,376,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,261,500 円	619,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	619,000 円	619,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	619,000 円	619,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,045,040 円　（　　　　　　 29,214 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	619,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,958,600 円（　　　　　 83,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,456,623 円
②総費用	15,045,040 円
③純収益　①－②	51,411,583 円
④建物等に帰属する純収益	42,958,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,452,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,823,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,984,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）