別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
長崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL. 
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 8,270 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内
 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1.5:1		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 ＪＲ肥前古賀駅南方

400m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 供給過剰感が強かった東長崎地区においても近年では供給が減少してきており、小規模ではあるが新たな宅地分
譲もみられる。地価は若干の下落か横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,270 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,740 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市のほか近隣の諫早市、長与町、時津町に及ぶ宅地見込地地域の圏域で、需要者は地場の開発業者が
中心である。マンション需要等の都心回帰が続く中、宅地見込地についても近隣地域より長与町や時津町に対する需要
の方が強い傾向にある。但し、東長崎地区の宅地の供給過剰はほぼ解消され、ミニ開発も比較的好調である。取引が少
なく規模もまちまちであるため中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は類似の宅地見込地の取引事例より求めたもので、現実の市場の実体を反映し信頼性が高い。控除法による価
格は対象標準地を中心に住宅団地の開発・分譲を想定して求めた価格で、開発業者の投資採算性に基づく理論的な価格
であるが、想定要素を多く含むという手法上の特性がある。鑑定評価額は市場の実体を反映した比準価格を重視し、控
除後価格は参考に留め、さらに周辺地域の宅地価格の動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,270 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 住宅団地の供給過剰感は薄れてきたが、長崎市内で
は宅地開発よりマンション開発の方が活発であり、
造成される住宅地も小規模なものが多い。

東長崎地区では住宅地の価格が堅調に推移しており
、小規模な開発が多いながらも少しずつ宅地化が進
んできている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 長崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１１

-10		 長崎市 雑種地   ほぼ整形 南4m市道、
北6m、二方路

１低専

(60,100)
b ９２３０９

-17		 西彼杵郡時津町 畑   不整形 西1.2m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
c ９２３０９

-16		 長崎市 畑   不整形 南西2m道路、
中間画地

１低専

(50,100)
d ９２３０９

-8		 長崎市 山林   ほぼ整形 北12.5m国道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
e ２３１０

-7		 長崎市 畑   不整形 北東7m県道、
南西1m、角地

（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,105 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 101.0]
9,033 		 100
[ 109.1]
8,280 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,280 
b (　　            )
5,829 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  77.6]
7,436 		 100
[  89.8]
8,281 
8,280 
c (　　            )
8,036 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  99.0]
8,044 		 100
[  97.5]
8,250 
8,250 
d (　　            )
11,200 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
11,155 		 100
[ 130.6]
8,541 
8,540 
e (　　            )
8,534 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
8,474 		 100
[ 102.0]
8,308 
8,310 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,270 円／㎡]
長崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,000  （　   77.5 ％）
26,350 		 11,560  369  716  2,640  11,065 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　      9,880		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,741		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,740 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３１１

-6

     39,473 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.6]		 100
[111.0]

     34,012 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     34,000 
b ９２３０９

-4

     34,030 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.2]		 100
[ 91.9]

     34,404 

     34,400 
c ９２３０９

-7

     30,619 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 88.7]

     33,292 

     33,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +11.0
画地　　　   +5.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +0.5 環境　　　   -9.5
画地　　　   +7.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
長崎

-58
32,700 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.1]
34,027 		 [100.0]
100
34,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +8.0
環境　　 -11.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,189 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     27　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    206 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック積：４１６ｍ　Ｌ型
　既成擁壁：３１１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　　　　　　　　　　　
　面積：１，３９８．２２㎡
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝（Ｗ＝３００ｍｍ）５１
　３ｍ
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園：２１７．９６㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　開発許可３ヶ月　工期６ヶ月　　
　販売期間６ヶ月　　　　　　　　
　⑤ｎ：（６＋６）÷２＝６　　　
　⑧ｎ：（３＋６）＋６÷２＝１２
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
長崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL. 
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 8,270 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内
 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1.5:1		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 ＪＲ肥前古賀駅南方

400m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 東部地区で相次いだ住宅団地の開発・分譲による住宅地の供給過剰状態は解消している。周辺地域ではミニ開発
も散見され地価は底値圏にある。住宅地におけるコロナ禍の影響はほとんどなく、開発素地にも影響はない。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,270 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,850 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接する長与町、時津町、諫早市の宅地に転換されつつある地域である。需要者の中心は地場
の開発業者が中心となるものと思料される。長崎市東部地区の大型住宅団地の開発分譲はほぼ完了しており、現在はミ
ニ開発分譲が中心である。対象地は都心までやや遠いため開発素地としての需要はやや弱い。コロナ禍の影響はほとん
どみられない。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。控除後価格は、対象地を中心に住宅団地の開発造成、分割分譲を想
定して求めた価格である。投資採算性の観点から求められたデベロッパーサイドの価格であり、想定される市場参加者
を考慮すると重要ではあるが、試算の過程に想定事項が多い点に難がある。以上から、比準価格を標準に、控除後価格
も参考とし、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,270 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 住宅地に対するコロナ禍の影響はほとんどなく、開
発素地への影響もない。需要の多寡は住環境、利便
性に左右され二極化している。

地域要因に特別な変動要因はない。周辺でミニ開発
は散見されるが、都心に遠く、需要はやや弱い。地
価は長期化した下落によりほぼ底値圏にある。

個別的要因に変動要因はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 長崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１１

-5		 長崎市 雑種地   不整形 南3.5m市道、
中間画地

１住居

(70,160)
b ９２３１１

-136		 長崎市 山林   ほぼ整形 北12.5m国道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ２３１０

-13		 長崎市 畑   不整形 北東7m県道、
南東1m、角地

（都） 

(70,200)
d ２３１１

-10		 長崎市 雑種地   ほぼ整形 南4m市道、
北6m、二方路

１低専

(60,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,900 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]
10,504 		 100
[ 126.8]
8,284 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,280 
b (　　            )
11,200 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
11,155 		 100
[ 129.4]
8,621 
8,620 
c (　　            )
7,404 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
7,352 		 100
[  93.1]
7,897 
7,900 
d (　　            )
9,105 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 101.0]
9,033 		 100
[ 109.1]
8,280 
8,280 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.03		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,270 円／㎡]
長崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,200  （　   77.5 ％）
26,505 		 11,560  369  716  2,640  11,220 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     10,018		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,849		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,850 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２３０９

-3

     40,104 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[113.9]

     34,519 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     34,500 
b ２３１１

-2

     32,479 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 83.4]		 100
[113.2]

     34,643 

     34,600 
c ２３１１

-3

     38,579 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 100
[110.0]

     33,637 

     33,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  +10.0
画地　　　  -16.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.09		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
長崎

-58
32,700 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.1]
34,027 		 [100.0]
100
34,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +8.0
環境　　 -11.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,189 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     27　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    206 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック積：４１６ｍ、Ｌ型
　既成擁壁：３１１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ面積：１，３９８．２２
　㎡
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ型側溝（Ｗ＝３００ｍｍ）５１
　３ｍ
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園：２１７．９６㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　開発許可３カ月、工期６カ月販売
　期間６カ月⑤ｎ：（６＋６）÷２
　＝６⑧ｎ：（３＋６）＋６÷２＝
　１２