別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長崎 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -61 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市田手原町３３３番２ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ周囲に農地が多い 住宅地域 東2.8m道路 水道、下水 長崎 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．８ｍ道路 交通 施設 重篭停南東方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主とする市街化調整区域内の住宅地域である。地域的選好性が強く、また公法上の規制により従来か ら宅地需要は弱く地価は下落傾向が続いている。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接町の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は近隣居住者や地縁性のある者、農 業従事者が中心で圏外からの転入者は少ない。地縁的選好性が強く、また公法上の規制により市場は閉鎖的で従来から 宅地需要は弱い。特段の発展的要因も認められず地価は下落傾向が続いている。取引件数が極端に少なく、需要の中心 となる価格帯を把握するのが困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例が少ない中、事例の規範の程度を十分考慮して求めており説得力を有する価格が得られたと判断す る。収益価格は賃貸市場が形成されていないため適用しなかった。本件では、当該地域が取引価格の水準を指標に価格 決定されるのが通常であることから、比準価格を標準に市場の需給動向、単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが 今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、 金利動向等による不動産市場への悪影響が懸 念される。 地域要因に特段の変動はない。地縁的選好性 が強く、公法上の規制から市場は閉鎖的で宅 地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％